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Un mercato che naviga a vista. E i nuovi sviluppi immobiliari partono solo su richiesta

di Maurizio Cannone 7 Marzo 2013
I dati di mercato non lasciano dubbi.

Gli investimenti immobiliari in Italia sono in calo, secondo JLLaSalle il 2012 si è chiuso con un tonfo del 50% a 1,8 mld di euro contro i 3,9 mld del 2011, e le proiezioni per il 2013 confermano il trend negativo.

Da qui la prudenza ossessiva degli operatori.

Non si parla più di costruire e poi mettere sul mercato ma solo di operazioni che vengono avviate soltanto dopo la firma di contratti.

Quindi senza un conduttore o un acquirente pare non si muova foglia.

C’è chi è uscito completamente dal settore sviluppo, come Prelios che solo un anno fa ha vinto il premio al Mipim nella categoria green building per la realizzazione della sede 3M, e che da qualche tempo punta sui servizi.

Linea confermata anche dopo l’entrata nel capitale di Massimo Caputi.

C’è chi resta alla finestra e valuta con ancora maggiore attenzione l’andamento del mercato come Carlyle e c’è chi fa della prudenza il principale indicatore di rotta, come Bnp Paribas Re.

“Rispetto al passato la differenza principale può essere riassunta così: gli errori si pagano per cassa - spiega il responsabile italiano Cesare Ferrero.

Se qualche anno fa sbagliare un progetto significava minor margine di guadagno, oggi sbagliare un passaggio porta a una perdita secca e irrecuperabile.

I margini si sono compressi, è inevitabile quindi muoversi solo con precise garanzie”.

E così nessuno sviluppo sarà realizzato senza un impegno contrattuale da parte di conduttori o acquirenti.

In tutti i comparti.

Per esempio, nel residenziale i lavori potranno partire solo dopo aver venduto sulla carta almeno il 30% degli appartamenti.

Il rischio Paese è avvertito in tutta la sua gravità e, insieme ai costi di finanziamento delle operazioni, porta all’effetto di valutare con la massima attenzione ogni attività.

E con questo schema è stata realizzata la recente  operazione per la nuova sede Bnl a Roma: 70 mln di euro per l’acquisto dei terreni alla stazione Tiburtina, altri 200 per completare la costruzione di 67mila mq uso uffici.

Stesso schema per Banca Imi che ha finanziato l’operazione della nuova sede Nestlè.

Un nuovo centro direzionale che sostituisce le tre sedi attuali, ad Assago, alle porte di Milano.

Un progetto da 70 mln di euro, per complessivi 20mila mq realizzato dalla Milanofiori 2000, arrivato oggi al 60% della costruzione.

“Credo che l’esempio del decollo di un aereo renda bene l’idea della situazione – continua Ferrero.

Fino a un certo punto della pista si è ancora in tempo a fermarsi, superato il limite di non ritorno rallentare significa farsi male.

E’ quanto sta accadendo nel settore.

Sviluppa chi è costretto o ha buone condizioni, gli altri si fermano in attesa.

Andiamo verso un mercato in cui se si vogliono edifici su misura e con caratteristiche peculiari sarà necessario attendere forse un po’ più di tempo per la realizzazione.

Altrimenti è facile trovare immobili già pronti sul mercato, quelli non mancano di certo”.

Pare una situazione che andrà peggiorando, guardando le proiezioni sull’economia italiana, vista ancora in calo nel 2013.

Se è difficile prevedere quali condizioni alternative si dovranno verificare per mutare questo nuovo approccio, è abbastanza semplice individuare gli aspetti che frenano il settore.

“Chi rischia di costruire un immobile – spiega Filippo Oriana, Ad di Aspesi se da subito deve pagare l’Imu piena sul terreno e poi sugli spazi ancora da edificare?

E’ evidente che oltre alle difficoltà di mercato il sistema fiscale che penalizza gli sviluppatori è responsabile della situazione.

A parte la ripresa economica generale, il settore potrà ripartire con interventi d’incentivazione fiscale.

Nessun aggravio per lo Stato, ma solo condizioni di buon senso che consentano alle imprese di lavorare senza continuamente versare tributi che s ripercuotono sui prezzi finali e rendono gli immobili fuori mercato.

Le aziende della filiera sono reduci da 6 anni di crisi e sono in profondo affanno.

Ma ci sono, continuano a operare e la richiesta di immobili esiste, sempre alta.

Se non ci saranno correttivi, però, andremo incontro al blocco sempre più diffuso delle attività”.

Ma gli ottimisti, pochi, non sono estinti.

L’ottimismo non è completamente scomparso.

Certo, non è facile trovare operatori con una visione positiva del futuro prossimo ma esistono.

“Gli imprenditori devono necessariamente assumere dei rischi se hanno una convinzione - spiega Stefano Cervone, amministratore delegato di Sorgente Group.

Gli investitori, dal canto loro, sono legati ai rendimenti e quindi necessariamente attenti esclusivamente al ritorno.

Ma entrambi devono contare su una visione del futuro confortata da indicatori affidabili.

Noi riteniamo che in Italia esistano spazi e ci stiamo muovendo per valutare diversi progetti, al centro e nord Italia”.

Anche perché, restare fermi fino alla ripresa economica o in attesa dell’acquirente significa perdere la gran parte delle occasioni che il mercato offre.

Come dice Cervone “significa cambiare lavoro”.

E se si riesce a superare uno dei veri problemi del momento i finanziamenti arrivano.

“Oggi vediamo un gran numero di progetti che non possono essere portati avanti per un non corretto posizionamento, per location o per un prezzo proposto sul mercato non corretto – spiega Pietro Mazzi, responsabile della divisione immobiliare di Banca Imi.


Sviluppi già bocciati in passato possono essere riproposti solo a fronte di effettivi elementi di novità . In particolare, attenzione verso lo sviluppo di uffici in piazze come Milano e Roma, già sature.

Ma se si riesce a inquadrare l’idea di sviluppo in base alle nuove richieste del mercato noi siamo più che disponibili a entrare nelle operazioni. Non quindi è solo un problema di disponibilità ad accettare il rischio, ma il limite riguarda soprattutto il cosa finanziare.

Come nel caso della sede Nestlè, noi siamo ben felici di entrare in nuove  iniziative e siamo sempre aperti a valutare nuovi progetti.

Se il business plan è positivo, non c’è motivo per non accettarlo.

Perché la ripresa arriverà e noi siamo già presenti e pronti”.
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