Tecnocasa: Genova, si riducono i tempi di vendita nel I semestre 2020 (Allegati)

Prezzi
Il mercato immobiliare di Genova, nei primi sei mesi del 2020, ha messo a segno un ribasso dei valori del 4,4%. Tra le grandi città è quella che ha registrato la variazione negativa più accentuata e conferma la sua difficoltà a recuperare quanto perso durante la crisi immobiliare degli anni scorsi. Negli ultimi 10 anni le quotazioni di Genova sono diminuite del 54,4%, con un andamento peggiore rispetto alla media nazionale che si attesta al -30,4 %. A penalizzare il capoluogo è stata soprattutto la qualità delle abitazioni oltre agli eventi naturali che negli ultimi anni hanno interessato la cittadina.
 
 

Compravendite
Nei primi sei mesi del 2020 le compravendite residenziali a Genova città sono state 3008, con una diminuzione del 19,6% rispetto allo stesso periodo del 2019. 
 

Tempi di vendita
I tempi di vendita nel capoluogo ligure si attestano intorno a 144 giorni, in leggera diminuzione rispetto al secondo semestre 2019 (147 giorni).
 

Andamento macroaree
Un importante ribasso dei prezzi (-8,3%) ha interessato la macroarea di Certosa - Ponte Decimo. 
Tra i quartieri in diminuzione c’è quello di Bolzaneto dove, subito dopo il lockdown, si è registrata una maggiore domanda di immobili con spazi esterni e dove, in questo momento, si registrano leggere difficoltà per le tipologie che ne sono prive. 
 
Esiste poi una parte collinare -Murta e Gemiano- con soluzioni indipendenti e semindipendenti i cui prezzi vanno da 600 a 1200 € al mq. 
Poche le nuove costruzioni presenti. 
 
Acquistano prevalentemente famiglie anche se quelle messe in cassa integrazione sono in attesa della decisione delle banche. 
 
L’area di Marassi - Molassana - San Fruttuoso vede i prezzi contrarsi del 6,7% e, tra i quartieri in ribasso, si segnala Molassana. 
 
Il mercato risulta più vivace per importi che non superano i 100.000 euro e, nonostante la fiducia nei confronti del mattone sia consolidata, la sensazione è che i potenziali acquirenti siano meno disposti ad accontentare le richieste di prezzo dei proprietari. 
 
Hanno acquistato prevalentemente famiglie e/o coppie in cerca della prima casa. 
 
Dopo il periodo di quarantena è cresciuta la richiesta di soluzioni indipendenti e semindipendenti e più in generale di abitazioni dotate di spazi esterni abitabili come giardini e terrazzi: in zona si possono trovare ville bifamiliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente i 250-350 mila €. 
 
I prezzi in discesa nei quartieri di San Martino e Borgoratti hanno contribuito a definire il trend della macroarea di Castelletto - Foce - San Martino (-4,0%). 
Si evidenzia una sostanziale tenuta del quartiere Foce. 
Parliamo di un’area della città in grado di rispondere ad esigenze di acquirenti di prima casa e di investitori. 
La vicinanza al mare, infatti, fa sì che il quartiere si presti ad acquisti come B&B e casa vacanza. 
Molte di queste abitazioni sono rimaste vuote a causa del calo dei turisti e i proprietari hanno deciso quindi di concludere contratti transitori a 12 mesi con gli operai dei cantieri presenti in città.
La posizione pianeggiante la rende anche un’area interessante per acquirenti più anziani. Sempre molto ambita la presenza di uno sfogo esterno, anche prima del lockdown.
 
Si trovano anche immobili d’epoca di prestigio con vista mare e che, in ottimo stato, possono arrivare a 3000 euro al mq. 
Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping. 
La quotazione media del quartiere per una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2000 € al mq, per scendere a 1500 al mq nelle strade più trafficate. 
In seguito ai lavori di rinforzo degli argini del fiume Bisagno sono in corso i lavori per cambiare la viabilità in via Brigate Bisagno e viale Brigate Partigiane.
 
In diminuzione del 2,6% i valori immobiliari nella macroarea di Voltri - Pegli - Sestri. 
Nelle zone di Sestri Ponente, Voltri, Pegli e Prà il mercato immobiliare si è decisamente ripreso dopo il lockdown. 
Ci sono clienti più determinati e più concreti. 
Si segnalano famiglie che realizzano acquisti di tipo migliorativo indirizzati verso immobili con due camere da letto e spazi esterni. 
Tanti i giovani che comprano la prima casa spinti dai mutui interessanti. 
Bassa la presenza di investitori essendoci poca domanda di immobili in affitto. 
A Sestri Ponente l’offerta immobiliare è prevalentemente popolare e la richiesta si orienta su appartamenti da 100 mq dal valore non superiore a 100.000 euro. L’area centrale è caratterizzata da palazzine storiche del ‘900 intervallate da palazzi realizzati tra gli anni ’60 e ’70. Un appartamento del ‘900 da ristrutturare, senza ascensore, costa circa 900-1000 euro al mq, mentre per una soluzione già ristrutturata il prezzo sale a 1300 euro al mq. 
Nelle alture di Sestri i valori per soluzioni da ristrutturare sono di 1500-1600 euro al mq.
 
Nel quartiere di Pegli il taglio più richiesto è l’appartamento di 90 mq, possibilmente con vista mare, fornito di spazi esterni vivibili e spazio per parcheggiare. Piacciono gli immobili posizionati nella zona di Pegli Due, dove soluzioni degli anni ’80 si acquistano a 2000-2200 euro al mq. 
 
Sempre apprezzate case fronte mare posizionate su lungomare di Pegli anche se spesso sono prive di ascensore. Una tipologia ristrutturata si scambia a prezzi medi di 2500-2600 euro al mq.
A Voltri si segnalano prezzi in lieve ribasso e una ripresa dell’interesse all’acquisto. Si realizzano prevalentemente compravendite di prima casa ma anche sporadici acquisti di seconda casa da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle vicine località turistiche, decisamente più costose. 
 
Nel centro storico di Voltri ci sono vecchie case di pescatori: un immobile in buono stato ha valori pari a 1700-1800 euro al mq. Si tratta di case di 3-4 piani, alcune con ingresso indipendente. 
Piacciono molto le abitazioni situate sul lungomare G.Verità: hanno tutti vista mare e costano 2000 euro al mq. 
La zona nuova di Voltri offre abitazioni di 4-5 locali con posto auto, cantina e terrazzo e una soluzione con vista mare costa mediamente intorno a 2000 euro al mq. 
Allontanandosi da Voltri, verso Arenzano, sorge il Borgo di Crevari che presenta un centro storico arroccato sul promontorio con casette indipendenti e case signorili degli anni ’50-’70, tutte con vista mare e che toccano, se in ottimo stato, punte di 3500 euro al mq. 
L’offerta è molto bassa. In zona esiste il progetto per il recupero dell’area occupata dalle ex Fonderie Verrina: al suo posto dovrebbero sorgere abitazioni, locali commerciali e box. A Prà le richieste si orientano su soluzioni di 80-100 mq e, quasi sempre, gli acquirenti richiedono un mutuo medio di 100.000 euro. 
La domanda immobiliare è decisamente più vivace rispetto agli anni scorsi. Si apprezzano soprattutto le zone più servite dove le soluzioni abitative in buono stato costano oggi intorno a 1100 - 1200 euro al mq. 
Più antiche, della fine del 1800, e di conseguenza più economiche le tipologie presenti nel centro storico, dove i prezzi per le case tipiche dei pescatori scendono a 1000 € al mq.
La macroarea di Principe - Oregina ha segnalato un ribasso dei valori immobiliari del 10%. A determinarlo è stato il trend di Oregina. Si tratta di un quartiere non lontano dal centro storico, caratterizzato da immobili costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Acquistano coloro che già vivono nel quartiere e anche chi vuole stare vicino al centro ma ha una disponibilità di spesa più contenuta. 
 
Decisamente commerciale via Napoli, dove si concentrano numerosi negozi ed altre attività commerciali di quartiere. Per una soluzione in buono stato non si superano i 1100 euro al mq, si scende sotto i 1000 euro al mq per le tipologie da ristrutturare. Una soluzione ristrutturata senza vista mare è valutata intorno a 1300 euro al mq, si sale a 1700 euro al mq se c’è la vista mare. Per attici di medie dimensioni con vista mare si toccano i 2200 euro al mq. Al momento si registra una tenuta dei valori immobiliari. 
 
Stabili i valori delle case nell’area di Cornigliano - Sampierdarena. Nel quartiere di Cornigliano, dopo il lockdown, il mercato si è rimesso in moto con un’accelerazione sugli immobili dotati di spazi esterni, maggiormente apprezzati in questo momento e poco presenti in zona. 
 
La restante offerta immobiliare è rappresentata da tipologie popolari prive di spazi esterni e più difficile da vendere. I prezzi oscillano intorno a 800 euro al mq per una casa in buono stato. Qui è possibile acquistare abitazioni degli anni ’50,’60 e ’70, già ristrutturate con finiture di qualità, a 1200-1400 euro al mq. La parte bassa di Cornigliano è pianeggiante e comoda per raggiungere i servizi, ma l’edilizia popolare del secondo dopoguerra comporta prezzi inferiori: 600 euro al mq per un appartamento da ristrutturare, 1000 euro al mq per uno ristrutturato. 
 
Alle spalle di Cornigliano si estende l’area collinare di Coronata contraddistinta da soluzioni semindipendenti. La parte alta, quella che porta al Santuario, si caratterizza per quotazioni di 1400 euro al mq per appartamenti riqualificati e di 1000 euro al mq per tipologie da ristrutturare.

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