Bene lo scorso anno, ma il meglio deve ancora venire. C’è da essere ottimisti a leggere il Rapporto 2018 “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ha curato la parte di analisi finanziaria.
Mercato in ripresa
Il 2017 è stato un anno d’oro per il risparmio gestito in immobili a livello mondiale: il patrimonio delle diverse forme di fondi immobiliari (quotati, non quotati e Reit) ha raggiunto il valore di 2.830 miliardi di euro, in aumento dell’8% per cento sul 2016, mettendo così a segno il secondo miglior risultato della storia. La composizione tipologica è stabile, con la concentrazione del 77% del patrimonio in mano ai Reit.
L’Italia tiene il passo
In Italia la ripresa del mercato immobiliare si consolida e il comparto dei fondi immobiliari continua a crescere in modo sostenuto. Nel corso del 2017 il Nav dei fondi immobiliari, in base alla chiusura dei bilanci, è arrivato a 53 miliardi di euro, con un incremento del 10,4% sull’anno precedente. Nel corso del 2018 l’obiettivo dei 55 miliardi di euro è realistico, allineando il nostro Paese al resto d’Europa.
Dopo una lieve flessione nel biennio 2008-2009, il patrimonio dei fondi operativi negli otto Paesi europei considerati dal Rapporto (Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia) ha ricominciato a crescere a un ritmo medio del 7,3 per cento annuo nel periodo 2010-2013, per accelerare negli ultimi anni, con una crescita di circa il dieci per cento nel 2015 e nel 2016 e superiore al sedici per cento nel 2017, quando ha fatto registrare la miglior performance del secolo in corso.
“Nel 2017 – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, illustrando il Rapporto – l’attività dei fondi immobiliari in Europa è stata importante. Vendite e acquisizioni di patrimoni, oltre alla costruzione di nuovi veicoli, sono state sostenute da risultati positivi del settore immobiliare e da un clima di rinnovato ottimismo dovuti al consolidamento della crescita economica, alla consistente liquidità circolante e alla sostanziale stabilità dei tassi che hanno contribuito a confermare più appetibile l’investimento immobiliare rispetto a quello obligazionario. Le previsioni raccolte per il 2018 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio di oltre il cinque per cento. Anche il numero di fondi è previsto in aumento e l’andamento del primo quadrimestre 2018 conferma il quadro previsivo”.
“In Italia – ha aggiunto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai fondi è di 58 miliardi di euro, compresi gli investimenti esteri, con un incremento dell’8,4 per cento sul 2016. Sono in aumento i fondi attivi, 420 in totale, anche per l’utilizzo come veicolo da parte dei soggetti esteri che, in modo crescente, operano nel mercato immobiliare italiano. L’indebitamento del sistema fondi è in costante calo e ora ammonta a 24 miliardi di euro, con un’incidenza del 41,3 per cento sul patrimonio”.
Sguardo al futuro
Anche per questa edizione del Rapporto, è stata proposta alle società aderenti al gruppo di lavoro la compilazione di un questionario, con l’obiettivo di dare evidenza della percezione che queste hanno rispetto al futuro del mercato immobiliare nazionale e dei fondi immobiliari e sulle attese derivanti dai maggiori cambiamenti in atto e dalle conseguenti ricadute sulle società stesse e sulle operazioni di investimento future. Ha collaborato il novanta per cento delle Sgr.
Per quanto riguarda le performance attese nei prossimi tre o cinque anni, oltre la metà delle Società si aspetta una stabilità e circa un terzo un miglioramento mentre nessuna Sgr ha dato evidenza di prospettare un peggioramento.
Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi di compravendita degli immobili, le Sgr si attendono una generale stabilità in tutti i comparti, ad eccezione dei capannoni per i quali il quaranta per cento delle Sgr si aspetta una moderata contrazione dei valori. Attesi possibili incrementi per il comparto alberghiero per il quale le Sgr si aspettano stabilità (quasi il cinquanta per cento) o lieve incremento (quaranta per cento), ma per il quale si registra anche una contenuta percentuale di aspettativa di incremento superiore al sette per cento.
Quanto alle aree a livello nazionale in grado di intercettare le migliori opportunità di investimento immobiliare nel prossimo triennio, le società considerano come maggiormente ricettive le aree del nord e del centro Italia per tutti i comparti, ad esclusione dell’alberghiero per il quale il centro con il sud e le isole si configurano come le zone maggiormente capaci di attrarre investimenti immobiliari.
Nuove tendenze
I gestori ritengono che il Nord-Ovest del Paese possa essere capace di attirare investimenti principalmente in spazi per il lavoro condivisi (93%), case per gli studenti e uffici (87%), seguiti dal senior housing (80%). Per quanto riguarda il Nord-Est, alto l’interesse per lo sviluppo di capannoni logistici (80%) e industriali (67%), Rsa e senior housing (60%), seguiti da campus tecnologici e superfici per la grande distribuzione. Il centro Italia risulta interessante per l’investimento in negozi e alberghiero (73%), residenziale finalizzato alla vendita (53%) e per uffici e capannoni logistici (87%). Infine, relativamente al Sud e alle Isole, le società ritengono che possano essere aree interessanti.
Mario Breglia, presidente Scenari Immobiliari
“Il colore del report rappresenta il clima che si respira. Quindi quest’anno il colore giallo-oro era d’obbligo considerato che il 2017 è stato un anno d’oro per il settore. C’è talmente tanto ottimismo che occorre tenere presente il rischio bolla, che in ogni caso oggi resta basso. Per la fine del 2018 in Italia ci attendiamo un patrimonio superiore ai 60 miliardi di euro, che farebbero dei fondi immobiliari il secondo operatore sul fronte patrimoniale dopo lo Stato”.
Paolo Berlanda amministratore delegato e direttore generale Polis Fondi Sgr
“Nel rapporto è emerso come il 2017 sia stato un anno molto positivo per le Sgr positive. Confermo che lo è stato anche per noi: abbiamo chiuso con un ammontare delle masse in gestione in crescita del 50%. Abbiamo creato un fondo costruito per un operatore internazionale che investe in ospedali: si tratta di una tipologia nuova per il mercato italiano”.
Francesca Zirnstein, girettore generale Scenari Immobiliari
“Il 2017 è stato un anno positivo per i gestori di patrimoni. A livello europeo sono in circolazione 1.750 veicoli d’investimento. Al primo posto ci sono i fondi tedeschi, seguiti da quelli francesi. Bene anche il mercato immobiliare nel suo insieme, pur con alcune differenze tra i vari settori. La capitalizzazione degli strumenti Reit ha chiuso il 2017 con una capitalizzazione di 1.500 miliardi”.
Gottardo Casadei Studio Casadei
“La 32esima edizione del rapporto offre un quadro molto positivo per l’industria immobiliare finanziarizzata, dai fondi riservati a quelli retail. Il patrimonio immobiliare pubblico vale 280-300 miliardi di euro e quello del Vaticano circa 600 miliardi, poi vanno considerati i 240 miliardi del patrimonio sottostante npl. Dunque attualmente il mercato dei fondi è piccolo, ma cresce, con un prodotto industriale molto interessante sul fronte della redditività. Parliamo all’incirca del 5%, con punte del 7% tra i fondi retail, con quelli istituzionali al 5,1% e le Siiq al 4,9%. La digitalizzazione può aiutare la crescita del settore immobiliare. Ci sono numerose startup che applicano il digitale per sviluppare servizi per il mercato. Al crowdfunding si sta affiancando la possibilità di raccogliere criptovalute, con la possibilità di partecipare alla plusvalenza da vendita dell’immobile e il possessore dei token può seguire le fluttuazioni dei valori di mercato”.
Questo articolo, con le videointerviste, è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!
