Nonostante la crescita dell’e-commerce e l’elevata competitività, gli spazi “fisici” rappresentano ancora - per penetrazione e quote di mercato - le fondamenta su cui viene creato il valore del mercato. Le maggiori opportunità di investimento risiedano nelle high street (soprattutto a Milano e Roma, ma anche nelle città turistiche come Venezia, Firenze, Verona, Bologna e Torino), nelle operazioni di Sale&Lease-back e nei Retail Park, asset class di interesse per il potenziale di sviluppo in Italia. E' quanto emerge dal nuovo “Real Estate Market Study on Italy’s Retail Sector,” di Duff & Phelps Real Estate Advisory Group (REAG), che ha messo in luce le principali dinamiche e le maggiori opportunità del mercato retail in Italia, confermando l’attrattività del settore per gli investitori stranieri.
In relazione alle high street, che continuano ad attrarre gli investitori più di altri asset, perché considerate più sicure, Savino Natalicchio, Managing Director Special Divisions and Feasibility, Duff & Phelps REAG, presente al Mapic Italy, ha messo in luce le zone più dinamiche di Milano e Roma, tra le città italiane più appealing in ambito retail.
“La città di Milano ha conosciuto un cambiamento epocale negli ultimi 15 anni, ulteriormente esploso con l’Expo 2015 e a seguire. Nel centro storico, meritano molta attenzione due aree. La prima interessa la zona di piazza Cordusio fino a piazza Duomo e alla Galleria Vittorio Emanuele da una parte, e verso via Dante dall’altra, caratterizzata da una forte trasformazione, con la riconversione da terziario a commerciale, a partire dalla recente apertura di Starbucks e dall’atteso arrivo di Uniqlo fino alla prossima metamorfosi dell’ex palazzo Unicredit. L’altro focus è piazza del Liberty, alle spalle di corso Vittorio Emanuele, dove l’apertura dello store Apple ha portato nuova linfa, accrescendo l’attrattività delle vie limitrofe. Molteplici sono però anche le nuove centralità commerciali che si sono affiancate al Quadrilatero della moda: Porta Nuova, CityLife con lo Shopping District, i distretti del Fuori Salone (Brera-Garibaldi in primis), fino alla più periferica area ex industriale a sud dello Scalo Porta Romana trainata dalla Fondazione Prada.
A Roma, invece, è confermata l’attrattività di via Cola di Rienzo, soprattutto nel tratto compreso tra piazza Risorgimento e piazza Cola di Rienzo, asse preferito dai romani per lo shopping. Da menzionare la riqualificazione progressiva di via del Tritone che, dall’apertura di Rinascente, sta conoscendo un rinnovato appeal. Grande attenzione merita infine via Tomacelli che, dopo la ristrutturazione del flagship store Fendi e con l’arrivo di Lego e Feltrinelli Red, sta diventando la naturale prosecuzione dei flussi pedonali provenienti da via Condotti.”
Analizzando invece i format retail che stanno performando meglio, come confermano i dati del CNCC (Consiglio Nazionale Centri Commerciali), numericamente il mercato è dominato da centri commerciali (78%), in netta prevalenza di medie o piccole dimensioni, con un forte potenziale per il refurbishment e la trasformazione dello stock esistente. A seguire, i retail park rappresentano il 16% dell'offerta, mentre outlet e leisure center hanno un'incidenza inferiore marginale. Altra tendenza è il “back to the city”, che riguarda i centri commerciali in-town ancora poco presenti in Italia e che per questo rappresentano un prodotto di grande interesse in quanto resiliente, meno rischioso, dominante sul suo bacino d'utenza e situato in aree ricche e stabili. A livello geografico, la più alta densità di format retail continua a riscontrarsi nel nord Italia, a fronte di una media nazionale di 320 mq di GLA (Gross Leasable Area) per 1000 abitanti, il che apre grandi opportunità di sviluppo per l’Italia.
Lo studio di Duff & Phelps REAG mette inoltre in luce come la tendenza generale degli ultimi anni verso una costante compressione dei rendimenti del mercato italiano retail abbia determinato un lento ritorno ai livelli pre-crisi. Lo scorso anno questo settore ha attratto investimenti per un totale di oltre 2 miliardi di Euro, su un valore complessivo del mercato real estate di 8,5 miliardi di Euro. Nel corso del 2018, i rendimenti sono rimasti stabili, in particolare per i centri commerciali prime e le High Street di Milano e Roma, mentre la forbice con i rendimenti dei prodotti secondari si sta espandendo. Le previsioni per il 2019 sono condizionate dal contesto macroeconomico del Paese e dall'atteggiamento degli investitori. Se i fattori di crisi dovessero rientrare, le prospettive per il settore potrebbero quindi stabilizzarsi nel 2019.
