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Residenziale: rallenta la crescita (video)

di J.B. 23 Marzo 2019

L'aumento delle compravendite, tornate ad attestarsi su valori non distanti da quota 580 mila, oltre all'ennesima riduzione di intensità della flessione dei prezzi registrata sia nelle città maggiori sia in quelle intermedie, rappresentano il portato di una dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi. L'entità della frenata dipenderà dall'efficacia delle misure di politica economica poste in essere, oltre che dalla disponibilità del sistema bancario a continuare ad assecondare la pulsione proprietaria delle famiglie italiane, anche in un contesto di maggiore precarietà reddituale.

 

Questa l’analisi contenuta all’interno dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2019 di Nomisma, che ha analizzato la congiuntura immobiliare italiana con uno specifico focus sulle città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.

 

Secondo il rapporto, la dipendenza da mutuo e il mancato innesco di una spirale inflattiva, nonostante il costante incremento delle transazioni, costituiscono la manifestazione più eclatante della fragilità della dinamica espansiva in atto. È alle erogazioni di mutui che si deve guardare per individuare la principale determinante dell'ascesa del mercato immobiliare degli ultimi anni. Senza un diffuso ricorso all'indebitamento non sarebbe stato possibile, nella maggior parte dei casi, colmare l'ingente gap tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato.

 

I mercati delle città intermedie monitorate presentano una variabilità dei prezzi più contenuta rispetto alla distribuzione degli stessi sull'intero mercato italiano. Su base annua i prezzi delle abitazioni nei medi mercati hanno subito una riduzione dell'1,2%, mentre l'evoluzione dei canoni è prossima all'invarianza, con una variazione pari a -0,2% su base annua. Considerando invece gli immobili d'impresa il calo dei prezzi è leggermente più elevato, attestandosi nell'ordine del -1,5%. I canoni hanno seguito dinamiche simili ma in questo caso, a differenza del segmento residenziale, non si può ancora parlare di tendenziale stabilizzazione, bensì di ulteriore calo (anche se contenuto) nell'ordine dell'1%. I tempi di assorbimento delle abitazioni sono più variabili nei mercati minori che in quelli maggiori e si attestano nell'ordine dei 7,3 mesi. Sul fronte delle locazioni, invece, i tempi per affittare sono più bassi e convergenti nelle 13 città e si attestano in media intorno ai 2 mesi e mezzo.

 

Considerando la domanda di abitazioni nei mercati intermedi, si rileva una lieve prevalenza della ricerca di una casa di proprietà (52%) rispetto alla soluzione in affitto (48%). Tra le città monitorate si registrano comunque differenze di combinazione tra forme di possesso: si passa dal 30% di domanda di locazione registrato a Livorno e a Trieste, al 60% rilevato a Modena e a Verona. Non è un dato trascurabile quello relativo alla domanda che si rivolge all'opzione dell'affitto, confermando un'immagine di un Paese più mobile rispetto al passato, ma anche la presenza sul mercato di una domanda di utilizzo temporaneo in crescita essendo passata in un anno dal 12% al 16,3%.

 

Un'altra componente di domanda monitorata riguarda l'acquisto per investimento che, come era emerso nell'Indagine Nomisma sulle famiglie, nel 2018 era relativa al 15,4% delle manifestazioni d'interesse. Una quota pressoché analoga trova riscontro nei mercati delle città intermedie, dove la quota d'acquisto per investimento riguarda il 14,2% della domanda.

Gli effetti sul mercato del nuovo scenario macroeconomico sono difficilmente prevedibili, ma è indubbio un deterioramento sia del clima di fiducia degli operatori sia degli indicatori previsionali. Se sul versante delle compravendite si profila una sostanziale stabilizzazione dell'attività sui livelli del 2018, su quello dell'evoluzione dei prezzi l'agognato raggiungimento dell'invarianza risulta ulteriormente posticipato. A livello nazionale sembra, dunque, profilarsi una frenata nel processo di progressivo irrobustimento della crescita che caratterizza, ormai da qualche tempo, il settore residenziale.

 

L'insorgere di tensioni istituzionali prima e i riflessi di carattere finanziario che da esse sono scaturiti poi, rappresentano i principali fattori a cui ricondurre la flessione degli investimenti immobiliari corporate registrata lo scorso anno (dagli 11 miliardi del 2017 agli 8,6 del 2018) e l'attendismo che caratterizza i primi mesi di questo. A penalizzare il comparto ha contribuito l'accresciuta percezione di rischiosità del nostro Paese, scaturita dalla contrapposizione con la Commissione Europea sugli obiettivi in termini di rapporto deficit-PIL e acuita dal rallentamento economico in atto.

 

In attesa del superamento dell'impasse economico-finanziaria venutasi a creare, il mercato immobiliare evidenzierà nell'immediato un minore dinamismo rispetto all'evoluzione recente. Non si tratta di un'inversione ciclica, ma di una battuta d'arresto indotta da fattori esogeni che non pare in grado di pregiudicare la possibilità di ulteriore espansione a medio termine, sempre che i segnali di recessione economica, oggi ancora timidi, non tendano a rafforzarsi.

 

Le interviste

Luca Dondi, amministratore delegato Nomisma

“Il mercato immobiliare è in una fase di rallentamento della crescita. I dati presentati evidenziano ancora dinamismo dal punto di vista delle compravendite e una tendenza alla riduzione dei tassi di flessione dei prezzi. Uno scenario comunque tendenzialmente positivo, a cui si sono aggiunti una serie di elementi di carattere economico e finanziario che rallentano l’ascesa delle compravendite e allungano la fase di stabilizzazione dei prezzi. L’andamento dell’economia in termini di crescita, la tensione sui mercati finanziari con le ricadute sui tassi d’interesse praticati, lo spread che sintetizza la percezione di affidabilità del Paese avranno riflessi sul mercato immobiliare, in termini di stabilizzazione dei livelli finora raggiunti. L’elemento di novità rispetto al quadro generale è rappresentato da fattori esogeni, che però non possono essere ritenuti avulsi dalle dinamiche di settore per le caratteristiche della congiuntura immobiliare di questi anni. A questi fattori bisogna guardare primariamente per capire quale sarà lo sviluppo del settore nel breve e medio periodo, senza il miglioramento di questi fondamentali è difficile che l’immobiliare possa continuare a muoversi in controtendenza, come in parte ha fatto lo scorso anno”.

 

Lucio Poma, responsabile scientifico industria e innovazione Nomisma

“Secondo l’ultimo rapporto, nel quadro macroeconomico iniziavano ad esserci segnali nel terzo trimestre di calo a livello europeo, ma erano soltanto segnali di un possibile incidente di percorso. La nuova edizione ci mostra che quei segnali erano un’anticipazione di un percorso ancora più grave. L’economia europea e soprattutto italiana e tedesca ha subito un crollo e nei previsionali del 2019 l’Italia vede un segno negativo. Noi siamo stati molto cauti nello scorso rapporto, ma la realtà ha superato le previsioni in negativo. Questo ha generato ulteriore incertezza. Altri elementi di incertezza sono il prezzo del petrolio e la guerra dei dazi. I dati mostrano sul mercato immobiliare una fase di attesa, una situazione non facile”.

 

Elena Molignoni, responsabile Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma

“Abbiamo intervistato gli operatori per creare un indice del clima di fiducia del mercato. Negli ultimi mesi si è passati da una situazione di miglioramento a una di stabilità. Questa è una conferma della nostra chiave di lettura sulla congiuntura del mercato italiano. All’interno di questa situazione di stagnazione abbiamo i mercati con dinamiche simili, in cui aumentano le compravendite e continuano a calare i prezzi. Nelle città intermedie i prezzi calano mediamente dell’1,1% nell’anno, i canoni dello 0,9%. Tassi di variazione contenuti, ma pur sempre in calo”.

 

Simone Roberti, head of research Colliers International Italia

”In questo inizio del 2019 il mercato immobiliare sta ripartendo, con un miliardo di transazioni nel primo trimestre. Un volume che, se guardiamo a quello che è successo gli anni scorsi, appare come un rallentamento del mercato. Una situazione che si ritrova in tutta Europa. Il mercato degli investimenti sta performando molto bene rispetto alle medie degli ultimi cinque-dieci anni, ma il mercato è in rallentamento. Molte incertezze permangono in tutta Europa. In questa situazione di incertezza il mercato italiano potrebbe trarre benefici nei mesi a venire”.

 

Emanuele Bellani, direttore generale REAAS

“Dalla presentazione del rapporto sono emersi dei fattori comuni che riguardano la capacità di tradurre il linguaggio degli investitori istituzionali verso quello che è oggi il mercato, in particolare sul territorio italiano. Il nostro vantaggio è che operando a livello internazionale riusciamo a gestire questo tipo di linguaggio, il nostro lavoro è quello di tradurre questo linguaggio verso il mercato, sia che si tratti di operazioni istituzionali sia quando le istituzioni incontrano il privato. Il mercato di Milano in particolare si deve muovere su nuove prospettive, non lavorare su quello che è libero ma sulla riqualificazione. Le caratteristiche di questa città hanno reso obbligatoria questa direzione. Bisogna lavorare affinché questo linguaggio venga compreso e il mercato renda trasferibile l’operazione, passandola all’investitore. E’ importante seguirlo in modo da ridurre le incertezze.


 

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