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4 Maggio 2019

Residenziale: in aumento le compravendite intermediate (video)

di F.B.

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Un 2018 in chiaro scuro per Fiaip, che fotografa un mercato immobiliare in risalita, spinto da un costante incremento del numero delle compravendite. Continua inesorabile il calo dei valori immobiliari, sia nel residenziale che nel commerciale e nel terziario.

Nel 2018 sono cresciute del +6,6% le compravendite nel settore residenziale, fenomeno che si è registrato in particolar modo nell’ultimo semestre dell’anno. I dati in territorio positivo nel 2018 per Fiaip sono favoriti dai buoni valori reddituali registrati in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito mediante le locazioni brevi soprattutto nelle città d’arte e nelle località ad alta vocazione turistica.

A spingere l’aumento del numero delle compravendite, oltre all’aumento degli immobili aggiudicati in asta, il mantenimento da parte degli istituti di credito di tassi di interesse molto convenienti, concorre anche l’aumento del numero di immobili offerti sul mercato dai privati che non riescono a sostenere il peso dell’alta tassazione sui loro beni immobili. I risparmiatori italiani, valutando gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, la volatilità dei mercati mobiliari scelgono l’investimento immobiliare come bene rifugio, visto che molte transazioni immobiliari sono state realizzate come investimenti alternativi di medio lungo termine, rispetto a quelli finanziari.

A causa dell’alta tassazione, la maggioranza delle transazioni sconta un differenziale negativo del 25%, tra richiesta e prezzo di vendita.

Oltre alla diminuzione dei prezzi delle case -2,52%, sono in territorio negativo anche i valori di uffici (-4,67%), negozi (-4,18%) e capannoni ( -5,35%).

Isola felice, Milano, dove l’aumento dei valori immobiliari +6,2% grazie anche al piano di rigenerazione urbana avviato sin dai tempi dell’expo.

Aumenta del 20% il numero delle transazioni operate mediante agenti immobiliari, chi intende acquistare o vendere casa, in un momento di profonda crisi del settore, si rivolge ad un professionista, per cercare di individuare il valore immobiliare più probabile, per una vendita in tempi brevi o per essere certo di acquistare a prezzi di mercato.

I dati 2018 confermano importanti segnali di miglioramento relativamente alla qualità energetica degli edifici oggetto di compravendita.

Dall’analisi sul monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici, frutto della collaborazione tra l’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti, emerge un miglioramento del quadro generale del mercato.

Nonostante l’importante peso che hanno gli immobili di classe G, la percentuale di immobili ricadenti nella classe energetica più scadente varia tra il 37% delle villette al 46% delle ville unifamiliari. Lo stesso dato, per il 2017, era compreso tra il 54% e il 67%. Il miglioramento della situazione è testimoniato dalla diminuzione della percentuale di immobili compravenduti appartenenti alle ultime quattro classi energetiche (D-G) rispetto all’anno precedente. Infatti, per il 2018, tale valore è pari a circa l’80%, a fronte di un valore superiore al 90% per il 2017. I dati frutto delle elaborazioni delle risposte di oltre 600 agenti immobiliari su tutto il territorio nazionale, oltre ad analizzare l’andamento del mercato immobiliare nell’anno di riferimento (il 2018) si sono focalizzati sulla classe energetica degli edifici e delle abitazioni, guardando alla percezione dei diversi attori del mercato immobiliare rispetto all’importanza del tema efficienza energetica.

Cresce ulteriormente rispetto al 2017 il dato degli immobili di pregio compravenduti e ricadenti nelle prime tre classi energetiche (A+ A e B) che passa del 22% al 28%.

Anche la distribuzione per classe energetica rispetto all’ubicazione dell’immobile presenta dinamiche interessanti. Tale percentuale migliora per tutti i segmenti analizzati, ad eccezione degli immobili ubicati nelle zone centrali (10% circa). Ciò non sorprende vista la complessità di eseguire interventi strutturali sul sistema edificio-impianto in immobili spesso molto datati e ubicati nei centri storici.

Cruciale, al fine di cogliere alcune importanti dinamiche del mercato immobiliare relativamente alla qualità energetica di un edificio, è l’analisi della distribuzione percentuale delle classi energetiche degli edifici oggetto di transazione immobiliare nell’anno di riferimento, in funzione dello stato di conservazione dell’immobile In questo caso i dati presentano elementi di forte discontinuità rispetto ai trend evidenziati gli scorsi anni. La prima e più evidente variazione è relativa agli immobili nuovi. La percentuale di immobili di elevata qualità energetica (A+, A e B) rappresenta il 77% degli immobili di nuova costruzione venduti nel 2018, continuando il trend di crescita evidenziato negli anni precedenti ed interrotto solo dal dato del 2017.

Il dato positivo sugli edifici di nuova costruzione si inquadra bene nella necessità dover rispettare gli elevati standard imposti per legge alle nuove costruzioni, e nel fatto che il notevole stock di invenduto del segmento delle nuove abitazioni, che comprende quindi edifici costruiti tempo addietro ma che non sono mai stati oggetto di compravendita, si sta via via esaurendo. Relativamente stabile, invece, la situazione per gli immobili in buone condizioni e da ristrutturare, per cui la percentuale di edifici nelle prime tre classi energetiche rappresenta rispettivamente il 11% e il 5% del totale. Positivi anche i segnali che vengono dal segmento degli edifici ristrutturati per i quali si è passati dal 10% del 2017 al 22% del 2018 nelle percentuali di edifici appartenenti alle classi energetiche più performanti (A+, A e B).

Nonostante i miglioramenti di questi anni, che emergono oggi dall’indagine, lo studio evidenza come la cultura del risparmio energetico nell’immobiliare, ed in particolare, la riqualificazione energetica, non sono ancora diventati una vera pratica sociale, sebbene oggi vi siano sempre più famiglie disposte a spendere di più rispetto a soluzioni abitative vetuste ed energivore.

In questo innovativo approccio all’efficienza energetica degli edifici e delle abitazioni private, in cui si dovranno affiancare a valutazioni più strettamente tecnologiche ed economiche questioni di carattere sociale e comportamentale diffuse, appare evidente il ruolo chiave che gli agenti immobiliari professionali possono giocare già oggi quali catalizzatori del cambiamento e acceleratori di dinamiche già presenti sul mercato.

Le interviste
Gian Battista Baccarini, presidente nazionale FIAIP: “Secondo noi servirebbe un piano nazionale di riforma strutturale di riduzione reale e riordino della fiscalità immobiliare. Questo consentirebbe di rendere attrattivo nuovamente il mercato immobiliare e vorrebbe dire far ripartire l’economia nazionale. Una proposta concreta lanciata negli ultimi giorni è la flat tax per tutte le tipologie contrattuali in ambito locativo, non solo per residenziale o il commerciale, ma una tassazione certa, ben definita, che è quello che viene richiesto da parte di chi decide di investire”.


Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi FIAIP: “Anche quest’anno registriamo un aumento del numero di compravendite, per circa il 6% in confronto all’anno scorso. I prezzi mediamente continuano ad essere stabili, anche se registriamo un minimo di diminuzione. In realtà le compravendite hanno raggiunto i livelli del 1997-98, quindi molto prima della crisi e prima dell’euro. Si è chiuso un ciclo per quello che riguarda i prezzi, anch’essi tornati a un periodo pre-euro. Milano rimane un’isola felice, con un aumento del 7% circa, dovuto ad una politica ben precisa a partire da Expo fino alle nuove costruzioni. Un ritorno degli investitori su tutto il territorio nazionale, in particolare nelle città d’arte”.


Luigi Gabriele, Adiconsum: “Comprare casa è una cosa seria. Spesso non abbiamo le informazioni di base per farlo e non sempre incontriamo le persone giuste. Abbiamo pensato di unire i due tasselli fondamentali, chi vende casa e la rappresentanza dei consumatori per attuare un nuovo percorso. Formare entrambe le parti, far capire le dinamiche che portano dall’idea di un acquisto alla sua realizzazione e ottimizzare le procedure anche grazie agli agenti professionisti sono punti importanti per la buona riuscita della transazione


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