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Perché il mercato delle case sta ripartendo

Prezzi ancora in ribasso nel 2015, ma la stabilizzazione è a portata di mano

di Cristina Giua 18 Maggio 2015

Si moltiplicano i segnali di ripresa del residenziale italiano.

 

Ma quali sono i driver di questa inversione di tendenza, le cui prime avvisaglie si sono manifestate un po' in sordina nel corso del 2014, per poi proseguire anche nei primi cinque mesi di quest'anno?

 

Si tratta di un cocktail abbastanza riuscito di prezzi, mutui e domanda che stanno rimettendo in moto i volumi di vendita.

 

La vera molla sono state naturalmente le quotazioni: il secondo semestre del 2014, secondo l'ufficio studi Tecnocasa, ha segnato prezzi ancora in discesa che hanno determinano, per l’intero scorso anno, una contrazione dei valori del 7,2%. 

 

Nelle grandi città la diminuzione nella seconda parte dell’anno è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia è stata del 4,6% e nell’hinterland delle grandi città del 3,4%.

 

Inevitabile l'impatto sui volumi di vendita: a livello nazionale le compravendite sul segmento casa sono state 417.524, con un aumento del 3,6% rispetto al 2013.

 

Tutte le principali città italiane hanno mostrato volumi in aumento, ad eccezione di Napoli.

 

La città partenopea vede una contrazione del -3,7%.

 

Dalla parte opposta spicca l’andamento di Bologna, dove le compravendite sono aumentate del 18,5%.

 

Vanno bene anche Genova con +15% e Roma con +13,9%.

 

Milano si conferma apripista, come ormai avviene da sei trimestri a questa parte, e fa segnare un +5%.

 

L’analisi delle compravendite evidenzia che il 77,2% di chi si è rivolto alle agenzie del gruppo Tecnocasa ha comprato l’abitazione principale, il 6,6% la casa vacanza ed il 16,2% la casa ad uso investimento.

 

Il 63,8% di chi ha acquistato casa nel periodo considerato ha un’età compresa tra 18 e 44 anni. In lieve aumento la percentuale di chi ha un’età superiore a 55 anni.

 

Un po' meno difficile l'accesso ai mutui per finanziare l'acquisto della casa: aumenta l'erogato e non solo per surroghe e sostituzioni, come certificato da Bankitalia-Abi.

 

Il tutto condito – qui il grazie va detto alla politica economica impostata dalla Bce, focalizzata sugli interventi di quantitative easing –  con tassi di interesse sui prestiti, per la casa e non, che hanno raggiunto livelli molto bassi.

 

Cosa aspettarsi dunque dal resto del 2015?

 

La diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, l’offerta sul mercato ancora cospicua e il sentiment raccolto dagli agenti immobiliari della rete di agenzie Tecnocasa, dicono che i prezzi potranno chiudere tra -4% e -2%.

 

Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440mila.

 

Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa.

 

Situazione simile anche nelle realtà più piccole, come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.

 

La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.

 

Ma intanto un cambio di marcia lo si inizia a vedere anche sui tempi medi necessari per andare al rogito: oggi stabilizzati rispetto al 2014, dopo gli aumenti ininterrotti che si sono succeduti negli ultimi 5 anni.

 

Nelle grandi città le tempistica di vendita si aggirano intorno a 173 gg, nell’hinterland delle grandi città intorno a 196 gg e nei capoluoghi di provincia a 184 gg.

 

I tempi di vendita più lunghi si registrano a Verona (203 gg), Torino (191 gg) e Genova (190 gg).

 

A Napoli i tempi di vendita più brevi, 139 gg.

 

L’analisi della domanda segna un aumento su alcune tipologie specifiche che stanno polarizzando il mercato italiano: si tratta dei trilocali e dei quattro locali, confermando così una tendenza in atto da alcuni anni (fanno eccezione Milano, Roma e Napoli dove invece è il bilocale la pezzatura più ambita).

 

La disponibilità di spesa si concentra nella fascia di spesa più bassa, ovvero inferiore a 119mila euro.

 

Uno sguardo infine sull'altra faccia del mercato residenziale, ovvero gli affitti.

 

Nel corso del 2014 i canoni nelle grandi città hanno segnato un -3% per i bilocali e un -3,4% per i trilocali.

 

Nei capoluoghi di provincia la diminuzione è stata rispettivamente del -2% e del -2,2%.

 

Continua la preferenza per le abitazioni in buono stato e ben arredate.

 

Chi ha cercato una casa in affitto lo ha fatto nella maggioranza dei casi per scelta prima casa (58%), il 35,5% per motivi legati a trasferimento lavorativo e la restante parte è rappresentata da studenti che cambiano città per studiare.

 

La tipologia di contratto più stipulata è a canone libero (72,8%), seguita da quello a canone concordato (15,2%) e poi da quello transitorio (12%).

 

In aumento, rispetto al semestre precedente, la percentuale di chi stipula un contratto di tipo concordato, sempre più apprezzato per la cedolare secca agevolata. 

MAPPA
 
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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes 2.61 1.7700 56,693,709 0.169
Brioschi 0.28 0.0726 57,184,468 0.008
Coima Res 1.85 7.7200 277,974,040 0.930
Covivio 1.96 93.8000 7,808,000,360 0.026
Dea Capital 0.30 1.3200 404,727,972 0.234
Gabetti Holding 1.93 0.3170 18,731,821 0.008
Heidelberg Cement -0.06 67.7400 13,440,732,152 0.028
Igd 0.48 6.2600 690,740,313 0.356
Mutuionline 0.59 17.1800 687,200,000 0.169
Nova Re 1.77 4.0300 44,380,593 0.007
Restart -2.83 0.4465 14,279,334 0.034
Risanamento 5.83 0.0254 45,741,444 0.094
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
2.34 1,197.4000 124,338 0.057
-0.07 1,215.2000 103,096 0.044
-0.57 1,018.8000 67,879 0.037
0.08 251.2000 131,005,824 0.045
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
-0.71 112.0000 162,951,824 0.071
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
2.20 3.7625 0 0.005
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
-0.07 1,176.0000 0 0.087
0.58 312.0000 40,248,000 0.026
0.00 251.4000 15,084,000 0.000
0.00 266.5000 0 0.014
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
-0.28 722.8000 115,648,000 0.022
0.60 505.0000 15,579,250 0.007
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