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Ora l’immobiliare italiano ha gli strumenti per cavalcare i mercati (Repubblica-Monitorimmobiliare)

Lo Slocca Italia rilancia il Real Estate

di Maurizio Cannone, Diretttore Monitorimmobiliare 28 Settembre 2014
Da Repubblica Affari & Finanza-Monitorimmobiliare in edicola il 29 settembre.

C’è un mercato della casa, dei piccoli negozi, dei piccoli uffici. E poi c’è quello delle grandi operazioni, dei grandi portafogli, dei progetti che incidono sul futuro delle città e delle nazioni.

Ed è il secondo gruppo che muove gli investitori, specie quelli internazionali. Per dare un’idea, in Europa le costruzioni definite commercial (quello non  residenziali) valgono 302 miliardi di euro l’anno (fonte Epra) pari al 2,6% di tutta l’economia continentale e occupano 3,8 mln di persone. Più del settore auto e bancario. Facile allora capire come sia vitale attrarre questi investimenti in Italia, dove arrivano soltanto 3-4 mld l’anno.

Il decreto Sblocca Italia, tecnicamente DL 133/2014, ha introdotto diverse e importanti novità per il settore. Gran parte sono sconosciute alle famiglie ma avranno potenzialmente ripercussioni importanti e positive per l’intero Paese.

A cominciare dalla possibilità di stipulare liberamente i contratti d’affitto per importi superiori ai 150.000 euro annui, in deroga alla legge vigente, la 392/78. “E’ un’innovazione importante che consente la contrattazione libera tra le parti e quindi rende più flessibile il mercato italiano – spiega Stefano Cervone Direttore Generale di Sorgente Group. Finalmente sarà possibile prevedere durate che vadano oltre i tradizionali 6+6 anni obbligatori, lasciando proprietari e utilizzatori liberi di indicare solo le rispettive esigenze. Un valore importante che avrà sicuramente effetti positivi per il mercato”.

La novità più importante riguarda lo sbarco delle società immobiliari in Borsa. Oggi a Piazza degli Affari il listino di settore vale 3 mld, mentre in Francia e UK si naviga intorno ai 50. E sono 50 mld che arrivano dagli investitori internazionali, quelli che un tempo portavano la valuta pregiata anche in Italia. Andare in Borsa è impegnativo ma garantisce quella trasparenza e gestione professionale indispensabile per attrarre risorse.

“Le Siiq, Società d’investimento immobiliare quotate, dispongono ora della normativa più evoluta in Europa – spiegano da Assoimmobiliare. La possibilità di detenere quote di fondi immobiliari, il chiarimento sulla doppia imposizione fiscale, la modifica del limite per l’azionista di maggioranza, la quota obbligatoria di distribuzione degli utili, tra gli altri, rendono la Borsa uno degli strumenti più interessanti a disposizione degli operatori. Prevediamo possano portare da subito fino a 15 mld di investimenti”.

Chi è già quotato condivide l’analisi. “Il quadro viene sicuramente migliorato - Claudio Albertini, amministratore delegato di IGD Siiq. C’è ora più flessibilità, più trasparenza. Fondamentalmente cambia lo scenario generale. Siiq significa società quotate e quindi il primo step è proprio andare in Borsa. Significa cambiare una mentalità italiana che a volte ha preferito non essere sottoposta ai vincoli del mercato. Ora non ci sono più alibi. La norma è adeguata al resto d’Europa”.

Di questo contesto normativo che oggi appare favorevole, potrebbe beneficiarne anche il settore residenziale, oggi totalmente inesistente per gli investimenti istituzionali. Un punto fondamentale vista la sempre maggiore richiesta di case in affitto e i prezzi delle locazioni sempre in aumento. Per dare un’idea di quanto sia cambiata la domanda, in Italia negli ultimi 10 anni i proprietari di prima casa si sono ridotti dall’80% al 69% (BCE) aprendo un mercato degli affitti finora sconosciuto. Servono alcuni ritocchi all’aspetto normativo fiscale perché le esigenze di un piccolo proprietario privato sono ben diverse da quelle di un fondo d’investimento.

"La proposta di modifica a cui stiamo collaborando interviene per favorire gli investimenti di soggetti istituzionali nel settore residenziale da destinare alla locazione - spiega Massimo Caputi vice presidente di Prelios. Nello specifico si parla di Imu, di ritenuta sui proventi distribuiti dallo strumento di investimento e, soprattutto, l'eliminazione del limite massimo di investimento per i cosiddetti investitori non istituzionali al 5%, introdotto nel 2011 e che ha causato la dipartita di molti investitori. Favorire un nuovo settore di investimento attualmente inesistente, non comporterebbe alcun onere in capo alle casse pubbliche. Se tali norme venissero recepite, favorirebbero il decollo di un nuovo settore di investimento attualmente inesistente in Italia, che interessa l’intera industria immobiliare (dagli investimenti, alle costruzioni, sino ai servizi), con positivi impatti sul PIL e, conseguentemente, sugli introiti per lo Stato grazie all’indotto generabile”.

E se anche quest’ultimo pezzo entrerà nello Sblocca Italia tutti i settori dell’immobiliare potranno finalmente confrontarsi ad armi pari col resto d’Europa. Una competizione che premierà solo i migliori operatori e cancellerà chi non saprà adattarsi alle regole internazionali.      
 
Le Siiq a Convegno
E’ stata la prima occasione ufficiale in cui i protagonisti hanno esposto insieme in un convegno i dettagli dello Sblocca Italia che riguardano le Siiq, Società d’investimento immobiliare quotate. Lo scorso mercoledì si sono dati appuntamento al tavolo dei relatori Stefano Scalera consigliere del ministro dell’Economia, Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare, Massimiliano Lagreca, responsabile big cap di Borsa Italiana, Silvia Rovere a capo di Morgan Stanley sgr, moderatore Maurizio Cannone, direttore di Monitorimmobiliare che ha organizzato l’evento. Il tema delle Siiq, tralasciando i tecnicismi, sta interessando realmente gli operatori che ora hanno una possibilità reale di affacciarsi verso il mercato internazionale. Scalera (ex Demanio) e Mazzocco, che hanno lavorato al documento negli ultimi tre anni, sono convinti della rivoluzione introdotta. Tanto da affermare che “la liquidità, abbondante, presente sul mercato, ora può trovare anche in Italia strumenti d’investimento in linea con gli standard internazionali”. Un nodo cruciale che viene risolto dalla nuova norma riguarda infatti la exit strategy degli investitori. Serve garantire a chi investe che nel momento in cui vorrà vendere e realizzare la plusvalenza. altrimenti si investe altrove. E questa garanzia la si può ottenere solo in un mercato più grande, e quindi con maggiore domanda e offerta. Elementi che lo sbarco in Borsa dovrebbe garantire.
 
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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes 0.00 1.1350 36,354,440 0.062
Brioschi 4.62 0.0906 71,362,435 0.199
Coima Res 1.81 8.9800 324,236,891 0.344
Covivio 0.00 99.0000 8,634,770,694 0.040
Dea Capital 0.57 1.4080 375,389,837 0.176
Gabetti -0.34 0.2950 17,431,821 0.014
Heidelberg Cement -0.41 67.2200 13,337,555,584 0.005
Igd 0.16 6.2700 691,843,732 0.391
Mutuionline 1.98 20.6000 824,000,000 1.070
Nova Re 0.00 3.5400 38,984,441 0.019
Restart 2.98 0.6570 21,011,248 0.098
Risanamento -1.54 0.0384 69,152,419 0.305
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
-1.23 1,185.2000 123,092 0.008
-0.97 1,107.0000 93,932 0.041
-0.39 886.5000 59,110,934 0.005
-0.31 305.0000 159,063,600 0.082
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
-0.61 116.8400 169,993,671 0.105
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
1.90 4.2800 0 0.005
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
0.25 1,124.0000 0 0.063
0.00 92.0000 11,868,000 0.002
-2.19 44.6700 2,680,200 0.003
1.37 229.9000 0 0.008
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
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