Il mercato residenziale nel 2022 ha mostrato performance positive sia lato investimenti capital markets sia nel quadro generale delle compravendite di abitazioni.
Lato investimenti, considerando gli asset residenziali transati, quelli con destinazione residenziale futura, e i terreni per sviluppi, si arriva a oltre un miliardo di euro di valore. Nonostante il rallentamento dei volumi di investimento del quarto trimestre, dovuto alla situazione macroeconomica generale, quella del living si conferma asset class nel radar degli investitori.
Anche le compravendite di abitazioni in termini di transazioni normalizzate (NTN) sono cresciute del 4,7%, attestandosi a 784.486 unità (fonte Agenzia delle Entrate), con un impatto contenuto nel quarto trimestre, con una variazione del -2,1%.
Per i prossimi mesi ci si attende un rallentamento dei volumi che potrebbero avere un rimbalzo nella seconda parte dell’anno. Il rialzo dei tassi sui mutui potrebbe accelerare la domanda di abitazioni in affitto, contribuendo ad aumentare l’appetibilità di operazioni Built to Rent. È quanto emerge dall’analisi Residential snapshot di JLL.
Per quanto riguarda i volumi di investimento capital markets, nel 2022, il settore living italiano ha raggiunto circa 0,6 miliardi di euro (circa il 5% del volume totale degli investimenti nel mercato dei capitali). Cifra che sale a 0,9 miliardi di euro (circa l'8% dei volumi totali di mercato) se si considerano anche gli asset immobiliari con destinazione residenziale futura e supera il miliardo di euro, considerando anche i terreni per sviluppi residenziali. Milano rimane la città italiana più attrattiva per gli investitori, seguita da Roma, Torino e Firenze.
Per quanto riguarda i rendimenti, per il multifamily prime yield le aspettative sono in rialzo, con Milano che nel corso del 2023 andrà sopra il 4% e Roma che mantiene uno spread di 25bps. Anche dal punto di vista dei canoni si prevede continui una crescita: a livello europeo si è raggiunto il picco nel Q4 2022 con un +8% YoY.
Nel corso del 2022 il numero delle transazioni residenziali (NTN) è aumentato del 4,7% a/a, nonostante il quarto trimestre abbia registrato un calo del 2,1%, dovuto principalmente all'impatto dell'aumento dei tassi di interesse e all’incertezza del quadro economico. Secondo l’Agenzia delle Entrate il numero totale di operazioni è stato pari a 784.486 unità, il valore più alto registrato dal 2011. Il tasso di sviluppo del settore è tuttavia rallentato rispetto al 2021, quando la percentuale di crescita annua si attestava al 34%.
Le grandi città italiane hanno iniziato a risentire dei tassi di variazione negativi già nel terzo trimestre dell’anno. Tra le metropoli Milano ha anticipato il rallentamento rispetto alle altre (con l'unica eccezione di Firenze), registrando una diminuzione del numero di operazioni iniziata nel Q3 2022 pari al -5% e proseguita nel Q4 (-5%). Nel corso del quarto trimestre, anche Bologna (-13%) e Roma (-6%) hanno seguito la stessa tendenza di Milano, mentre Firenze e Torino sono rimaste sostanzialmente stabili.
I tempi medi di vendita degli immobili sono aumentati leggermente, passando da 5,9 mesi nel terzo trimestre 2022 a 6,1 mesi nel quarto trimestre (fonte: Banca d'Italia), mettendo in luce una minore liquidità del mercato. Anche la percentuale media di sconti in fase di chiusura delle trattative è aumentata, passando dall'8,4% del terzo trimestre all'8,8% del quarto trimestre, a causa di un maggiore spread tra aspettative di proprietari e acquirenti circa il valore degli immobili.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, il 2022 ha evidenziato una crescita QoQ nel primo (+1,6%) e secondo trimestre (+2,3%) e una decrescita del -1% nel terzo trimestre (dati Istat).
Differente è il trend degli immobili di nuova costruzione nelle principali città. Secondo il Centro Studi di Abitare Co., il prezzo dei beni residenziali di nuova costruzione a Milano è in costante aumento dal 2016, con un picco YoY del +14,6% registrato nel 2019. Dal 2020 al 2022 i prezzi sono aumentati con una media del 12% a/a, con un ulteriore aumento, anche se a tassi di crescita inferiori (+3,6%) per il 2023.
In termini di sconto medio sui prezzi delle nuove proprietà, l'intervallo è compreso tra il 3 e il 5%.
L’aumento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto di abitazioni ha avuto un impatto nel 2022, con una diminuzione delle erogazioni di finanziamenti alle famiglie del -6,7% con un erogato totale pari a 42 Mld di euro nei primi nove mesi del 2022 (dati Banca D’Italia). Contestualmente si è ridotto il Loan To Value, passando dal 79% nel Q3 2022 al 77,3% nel Q4 e la percentuale di acquisti con ricorso a mutuo, dal 68% al 65%. Questi indicatori fanno ipotizzare per i prossimi mesi un rallentamento dal punto di vista delle compravendite di abitazioni, con uno spostamento di parte della domanda verso l’alternativa della locazione.
Antonio Fuoco, Head of Living Capital Markets di JLL Italia: “Sul fronte dei mercati dei capitali, il settore living sta emergendo come una delle asset class più interessanti del settore immobiliare italiano. Più il settore si consolida in tutto il Paese, più i volumi di investimento risultano in crescita, nonostante ciò, l'aumento dei tassi di interesse e l'inasprimento della politica monetaria potrebbero rallentare le prospettive di investimento nel 2023. Ci aspettiamo comunque che la liquidità resterà a un buon livello, con il ritardo nelle decisioni d'investimento che andrà a diminuire nel corso del 2023”.
