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Manovra e fondi immobiliari: nuove tasse e qualche speranza

di Maurizio Cannone per Il Sole 24 Ore 23 Dicembre 2011

Per i fondi immobiliari la manovra Salva Italia ha due facce: la prima, connessa all'aggravio fiscale derivante dalla nuova Imu, e una seconda che potrebbe invece consentire lo sviluppo di nuove, interessanti, opportunità per gli operatori del mercato.

L'aggravio fiscale per il settore derivante dall’aumento dell’Ici (oggi Imu) si stima porterà maggiori entrate nelle casse dell'Erario per un importo che oscilla fra 100 e 200 milioni di euro all'anno.

Oggi il valore degli immobili detenuti dai fondi in Italia è di 45,6 miliardi di euro, che comprendono tutte le tipologie: residenziale, uffici, retail, terreni, hotel.

Con differenti valori catastali e aliquote.

Valori catastali che sono molto bassi se si riferiscono a immobili  datati le cui rendite catastali non sono mai state aggiornate, mentre arrivano al reale valore di mercato se di recente realizzazione.

E dipenderà anche dal Comune in cui si trova l’immobile e da quale aliquota deciderà di applicare.

Calcolando una media dello 0,25% sul valore complessivo, fino a oggi il valore dell’Ici pagata arriva a circa 120 mln l’anno.

Con i nuovi aumenti si arriva a un raddoppio della spesa.

“Si tratta di un nuovo colpo per il settore, che non avrà però effetti sul mercato – spiega Mario Breglia di Scenari Immobiliari.

Gli aumenti non possono essere riversati sugli inquilini, specie ora che molti tenant chiedono addirittura una riduzione dei canoni.

I fondi avranno una nuova voce di spesa e una riduzione dei margini”.

Non è ancora chiaro invece se i fondi immobiliari saranno penalizzati o meno dalla nuova imposta dello 0,76% dovuta sugli immobili posseduti all’estero e che entrerà a regime già a partire dal 2011.

“Sul punto si attendono precisazioni – spiega Antonio Tomassini, partner di DLA Piper.

Oggi i fondi sembrerebbero infatti esclusi dal campo di applicazione del nuovo tributo.

Dal tenore letterale della norma sembrano interessate le sole persone fisiche residenti del territorio dello Stato".

Ad ogni modo, in attesa delle precisazioni da parte dell'amministrazione finanziaria, i tecnici del Governostimano l'impatto di questo nuovo aggravio a carico dei contribuenti in circa 100 milioni di euro l’anno.

Aspettando la conferma riguardo ai prelievi, i fondi si concentrano sullo studio del provvedimento che riguarda la dismissione degli immobili pubblici.  

“La Manovra ha dato molto potere all’Agenzia del Demanio e chiarito i punti necessari per avviare la fase operativa delle dismissioni – spiega l’avvocato Guido Inzaghi , partner DLA Piper.

L’art. 33 bis è stato aggiunto al decreto legge 98/2011 e prevede ora che l'Agenzia possa intervenire direttamente nelle operazioni immobiliari degli enti locali e delle pubbliche amministrazioni che prevedano forme societarie.

E’ l’Agenzia che seleziona i soggetti privati, Sgr, quotisti e soci, che partecipano alle operazioni. Un altro passaggio importante dell'art. 27 del decreto salva Italia si trova nella riscrittura dell’art. 58 della legge 112 del 2008 che dà la possibilità agli enti locali di approvare il proprio piano delle valorizzazioni, mediante la redazione di un elenco degli immobili da dismettere o trasformare.

L'elenco indica per ciascun bene la destinazione d'uso urbanistica che si vuole mantenere o introdurre.

Per proteggere la norma dalla contestazione di illegittimità costituzionale per violazione della competenze delle regioni in materia di governo del territorio, alle stesse viene assegnato un termine di 60 giorni per regolare le procedure di variante urbanistica”.

C’è poi un capitolo che riguarda il social housing, un settore i cui margini sono necessariamente contenuti.

Potrebbe essere messo in difficoltà dai nuovi oneri?

"Stiamo verificando con i nostri fiscalisti l'effettivo impatto della norma sull'Imu ai fondi di social housing, che in ogni caso comporterà un ulteriore aggravio sui business plan delle iniziative in esame – spiega Stefano Marchettini A.D. di Cdpi Sgr.

C'è da auspicare che nei prossimi provvedimenti tesi allo sviluppo possano trovare posto norme di sostegno al social housing, a partire da una rivisitazione del regime di imponibilità Iva in caso di acquisto di immobili residenziali". 
MAPPA
 
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Aedes 2.61 1.7700 56,693,709 0.198
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Heidelberg Cement 0.58 73.0600 14,496,307,810 0.022
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0.37 1,578.8000 163,915 0.069
1.19 1,156.8000 98,090 0.033
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0.00 284.0000 0 0.000
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