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Logistica: aumentano gli investimenti in strutture di qualità (video)

Intervista a Fabrizio Dallari, direttore Centro sulla Supply Chain, Operations e Logistica Liuc

di Maurizio Cannone 19 Gennaio 2019

Il settore della logistica è sempre più promettente in Italia e in Europa. Qual è la situazione in italia e in cosa consiste l’Osservatorio Liuc?

La logistica sta vedendo negli ultimi anni una grande crescita, soprattutto a seguito dell’esplosione del fenomeno e-commerce, che non è solamente Amazon ma tutto quello che è il mondo della consegna nell’ultimo miglio, che richiede spazi di logistica adeguati. Non più i vecchi capannoni industriali, ma soluzioni moderne e automatizzate. Amazon insegna, da Piacenza fino a Milano si è dotata di una costellazione di magazzini. E’ stato così inaugurato questo nuovo trend di ricerca di spazi immobiliari non più vicini ai centri urbani ma anche adeguati per investimenti in automazione.

Di pari passo va il retail, la grande distribuzione. Molte catene si stanno dotando di una serie di magazzini in cui stoccare merci a temperatura controllata. Da qui l’idea di studiare non solo quanti magazzini sono presenti in Italia ma anche la loro qualità.

 

Nel dettaglio, qual è la vostra attività?

Tutto è iniziato intorno al 2000, quando c’è stata la prima ondata di immobiliaristi logistici specializzati nel settore, un nome tra tutti Prologis. Da allora ci siamo occupati del progetto Atlante della logistica, andando a mappare i magazzini, raggiungendo 40 milioni di metri quadri di magazzini censiti in Italia, come ubicazione, altezza, numero di baie, tenant e tante altre caratteristiche. Lo stiamo facendo da oltre 18 anni. Nel 2018 abbiamo iniziato a mappare i magazzini cercando di valutarne la qualità. Questa seconda fase dell’attività di ricerca è dovuta al fatto che da sempre manca un modello di riferimento per attribuire uno standard di rating degli immobili logistici. Abbiamo mutuato il sistema delle “stelle” dalle attività alberghiere. Abbiamo sviluppato insieme ad un comitato tecnico scientifico, composto da esperti del settore, un modello di questionario disponibile gratuitamente sul nostro sito, attraverso il quale chiunque è in grado di autovalutare la propria struttura. I nostri incaricati possono effettuare rilevazioni on-site e sono in grado di attribuire correttamente le stelle, abbinando la valutazione qualitativa a quello che è il valore dell’immobile.

 

Qual è la media italiana?

Ad oggi abbiamo mappato circa 3 milioni di metri quadri di magazzini, sui circa 40 milioni del parco complessivo. Ci siamo focalizzati in particolare sugli immobili in dotazione agli operatori logistici specializzati, quelle aziende che offrono servizi di logistica in conto terzi.

Chi offre questi servizi è dotato di magazzini di buona qualità. Abbiamo trovato circa un 49% di immobili a 4 stelle, un 30% a 3 stelle e solo un 10% di strutture a 5 stelle, valutazione che richiede la presenza di una serie di caratteristiche, dotazioni e accorgimenti legati ad esempio a sostenibilità e recupero energetico. Questa è la fotografia dell’Italia che offre logistica di buon livello. Nei prossimi mesi cercheremo di estendere questa valutazione al maggior numero di immobili possibile, per prendere in considerazione anche quelli non dipendenti dall’outsourcing logistico, per una rappresentazione del settore più reale, magari suddivisa per diverse categorie.

 

Quali sono le prospettive in Italia riguardo alla qualità degli immobili e alla loro diffusione?

Il settore sta crescendo ormai da tanto tempo, proprio sulla spinta del fatto che anche in Italia la logistica è un’attività affidata a professionisti del settore. Una volta le imprese comprendevano anche il magazzino dove stoccare le merci, mentre oggi, anche grazie agli investimenti sull’industria 4.0, i capannoni industriali sono cambiati e necessitano di nuovi spazi. Il magazzino viene esternalizzato. Questa spinta porterà alla ricerca di spazi di qualità più alta. Resisterà un parco di magazzini di bassa qualità, che potranno essere convertiti in immobili ad altra destinazione, perché non più adeguati per la logistica moderna.

E’ molto interessante vedere anche grandi società che aprono una divisione per la logistica al loro interno, con investimenti anche considerevoli in questo segmento. Questo tipo di indicatore si fa capire che nei prossimi anni la logistica sarà uno dei settori trainanti del real estate anche in Italia.

 

La conformazione del territorio porta alla necessità di un grande numero di magazzini in tutta la penisola. Ci sono differenze tra la dotazione nelle varie aree del nostro Paese?

Per valutare il divario tra le diverse parti d’Italia si può osservare l’operato dei grandi operatori, che sono arrivati appena sotto Roma, mentre più a Sud difficilmente si trovano immobili a 5 stelle. Questo perché il baricentro pulsante si trova nel triangolo tra Piacenza, Brescia e Verona. In questa posizione si nota un grande fermento. Piacenza è più satura di spazi perché gli investimenti in quella zona sono partiti molto tempo fa. Brescia, Verona e Mantova fanno osservare la nascita di poli logistici di eccellenza, un po’ anche per via delle nuove infrastrutture come la BreBeMi. Ricordiamo che la logistica non riguarda solo l’autotrasporto, ma utilizza anche gli interporti, come quello di Bologna che si è trasformato da centro merci ferroviarie a un punto in cui si sono insediate molte aziende che offrono servizi di vario tipo. Sicuramente l’area milanese è una top location per gli investimenti esteri.



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