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Le prospettive del mercato immobiliare

di Luigi Donato, Capo del Dipartimento Immobili e appalti Banca d’Italia 27 Maggio 2019

L’analisi dell’attuale fase del mercato immobiliare non può che partire da un sintetico bilancio dell’andamento dell’economia italiana negli ultimi trimestri. Nel 2018 la crescita del PIL (0,9 per cento) ha rallentato rispetto al 2017. La leggera flessione nel trimestre finale dell’anno (- 0,1 per cento) dipende dalla variazione delle scorte, che ha sottratto quasi mezzo punto percentuale. In positivo si è registrato l’andamento favorevole dell’interscambio con l’estero, pur in presenza di una contrazione del commercio mondiale.

 

È stata appena positiva la crescita degli investimenti fissi lordi e dei consumi delle famiglie.

 

Dopo la flessione subita nel corso dell’estate, gli investimenti sono aumentati dello 0,3 per cento; l’incertezza sul rinnovo e sull’entità degli incentivi fiscali per il 2019 potrebbe avere indotto le imprese ad anticipare alla fine del 2018 le spese per beni strumentali. L’ultima indagine trimestrale condotta in marzo dalla Banca d’Italia prefigura una dinamica debole degli investimenti per tutto il 2019.

 

Nonostante il rallentamento dell’area euro, particolarmente accentuato nell’economia tedesca, nei primi mesi del 2019 l’attività economica è tornata debolmente a crescere. Nel primo trimestre del 2019 si stima che il PIL sia aumentato dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,1% in termini tendenziali.

 

Nel settore delle costruzioni, dopo la lieve flessione che ha contrassegnato l’ultimo trimestre del 2018, il primo trimestre del 2019 vede la produzione aumentare del 3,9% rispetto al quarto trimestre 2018. Su base tendenziale, rispetto a marzo 2018, l’indice grezzo della produzione nelle costruzioni mostra una variazione positiva del 6,3%; tale valore, particolarmente consistente, è tuttavia in parte da ricondurre alla caduta della produzione riscontrata nel marzo dello scorso anno.
In base alle rilevazioni dell’Istat anche la fiducia delle imprese operanti nel settore ha ripreso a salire, confermandosi su valori elevati.

 

Nell’area dell’euro i prezzi dell’edilizia residenziale permangono nella fase di ascesa iniziata dalla fine del 2013; rispetto al 2008, peraltro, i prezzi scontano ancora una diminuzione del 6  per cento, mentre gli investimenti abitativi registrano livelli inferiori del 15%.

 

Sempre nell’eurozona, l’edilizia commerciale ha fatto registrare nel 2018 transazioni per un totale di 53,8 miliardi di euro, in leggera flessione rispetto all’anno precedente, con una previsione di crescita dell’1,3 per cento per il 2019.

 

In Italia, il numero di compravendite di immobili residenziali, dopo il minimo del decennio toccato nel 2013, continua ad aumentare. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il 2018 ha fatto registrare un incremento delle compravendite superiore al 6 per cento, mentre per il 2019 si attende un mercato ancora in crescita, sebbene su valori di poco superiori al 2 per cento.

 

Sul fronte dei prezzi, l’ultima indagine sul mercato delle abitazioni condotta dalla Banca d’Italia sul quarto trimestre del 2018 evidenzia che il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento e quella di quanti ne indicano una diminuzione, sebbene negativo, rimane stabile. Il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è invece ridotto, così come i tempi di vendita, che si sono riportati sui livelli medi nell'ultimo biennio.

 

L’andamento del mercato immobiliare residenziale è stato sostenuto, oltre che dai bassi tassi di interesse, anche dalla disponibilità del settore bancario a concedere i finanziamenti, come confermato dall’aumento, nel 2018, del 3,6 per cento del numero di mutui erogati per l’acquisto di un’abitazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

 

Sul fronte dell’edilizia non residenziale, il 2018 ha fatto registrare in Italia un valore di compravendite pari a 8,9 miliardi di euro, in calo del 22 per cento rispetto al 2017, anno in cui gli investimenti hanno superato la soglia record degli 11 miliardi. Secondo gli operatori di mercato, la diminuzione risentirebbe del periodo di incertezza politica che ha caratterizzato buona parte dell'anno, che si è riflessa sui tassi d’interesse e sui tempi di erogazione del credito, con conseguente allungamento del tempo di esecuzione (che in alcuni casi hanno portato anche all’abbandono) delle operazioni.

 

In effetti, se si guarda al complesso delle imprese di costruzioni, è ulteriormente proseguita la contrazione dei finanziamenti bancari, il cui ammontare è sceso, tra febbraio 2018 e febbraio 2019, di oltre 7 punti percentuali. Con il rallentamento dell’economia, le condizioni di accesso al credito stanno peggiorando soprattutto per le aziende più piccole.

 

Opposta appare la situazione per le famiglie, ma il rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato si sta trasmettendo gradualmente al costo dei nuovi finanziamenti; rispetto allo scorso settembre i margini applicati dalle banche sui mutui a tasso fisso sono cresciuti di quasi 50 punti base, mentre quelli sui mutui a tasso variabile si sono mantenuti stabili. Qualora il divario di costo tra i finanziamenti a tasso fisso e quelli a tasso variabile continuasse ad ampliarsi, la ricomposizione verso i mutui a tasso variabile potrebbe accrescere, come accaduto nel 2009, l’esposizione delle famiglie ai rischi di futuri rialzi dei rendimenti di mercato.

 

Prosegue la crescita dei fondi immobiliari: nel 2018 il patrimonio è aumentato del 10 per cento, superando gli 80 miliardi; il valore delle compravendite di immobili resta elevato, sebbene lievemente al di sotto del 2017.

L’espansione, che interessa il solo segmento dei fondi riservati a investitori professionali, è principalmente sostenuta dagli investimenti dall’estero; le nuove iniziative hanno riguardato soprattutto immobili adibiti a uso commerciale e a uffici nelle regioni del nord, in particolare nella provincia di Milano. Nel comparto dei fondi destinati alla clientela al dettaglio non si sono registrate invece nuove iniziative e il patrimonio del settore, pari a 2 miliardi, ha continuato a ridursi con il giungere a scadenza dei fondi esistenti.

 

In generale, il tono delle aspettative sull’evoluzione del settore immobiliare per la restante parte del 2019 appare improntato a generale prudenza, anche in relazione alle incertezze sulle
scelte che verranno compiute in autunno in materia di finanza pubblica, suscettibili di ripercuotersi sull’andamento dell’economia nel suo complesso.

 

Le recenti misure adottate dal Governo con i decreti “sblocca cantieri” e “crescita” mostrano una crescente consapevolezza del carattere strategico che i settori delle costruzioni delle opere pubbliche rivestono per il rilancio degli investimenti e per una significativa crescita dell’economia.

 

Ma la strada per incentivare davvero una ripresa nei settori dei lavori pubblici e delle costruzioni, nonché in generale nel mercato immobiliare, è ancora lunga e richiede iniziative non solo normative ma anche gestionali da parte delle amministrazioni pubbliche. Le aspettative degli operatori guardano, da un lato, al clima generale dell’economia italiana e, dall’altro, alle specifiche misure che saranno emanate per facilitare l’avvio e la realizzazione delle opere pubbliche, per semplificare le attività amministrative della componente pubblica e, non da ultimo, per alleggerire gli oneri a carico delle iniziative immobiliari.

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