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La surroga domina il mercato mutui

di C. G. 28 Aprile 2014

Il primi tre mesi del 2014 si sono chiusi confermando un ritorno di interesse per la surroga, passata al 12% del totale delle richieste mutui (contro il 10% del corrispondente periodo 2013).

Ancor più forte è stata la crescita degli erogati con finalità surroga, passati dall’8% del totale nel primo trimestre 2013 al 17% del primo trimestre 2014.

A dare il polso del mercato è la Bussola
 Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif-Mutuisupermarket.it.

Il
tasso preferito dai mutuatari interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo è il variabile o variabile con Cap, che insieme sommano l’82% delle preferenze dei richiedenti.


Il fenomeno è legato alla convenienza dei mutui di surroga e sostituzione a tasso variabile rispetto ai mutui a tasso fisso, che offrono spread in linea con quelli dei mutui a tasso variabile, ma scontano l’effetto di indici di riferimento IRS molto più elevati rispetto agli indici Euribor.

In uno scenario mutui che sta provando a risalire la china – con le domande in crescita del +9,6% nel primo trimestre 2014 rispetto il primo trimestre 2013 – si conferma la progressiva riduzione dell’importo medio del mutuo richiesto, che nel primo trimestre 2014 raggiunge il minimo storico di 124.778 euro (contro i 136.378 del primo trimestre 2012). 

Tale trend è confermato anche dall’incidenza delle erogazioni di mutui con importo inferiore ai 100mila euro che arrivano a spiegare nel trimestre il 53% del totale.

Nel corso degli ultimi mesi sta leggermente risalendo anche l’incidenza delle domande di mutuo da parte di cittadini non italiani, passate dal 7% del totale nel 2012 al 7,4% del 2013.

Dopo un 2012 segnato da un crollo dei nuovi flussi di mutui erogati (-49,6% rispetto al 2011), i dati di Banca d’Italia mostrano un 2013 ancora in contrazione rispetto al 2012, con un -13,1% complessivo (dai 24,7 miliardi di euro erogati del 2012 ai 21,5 miliardi del 2013).

Le erogazioni di nuovi mutui nel quarto trimestre 2013 segnano un -7,5% di contrazione anno su anno, in aumento rispetto al -6,8% del terzo trimestre 2013, segno di un mercato dei mutui altalenante che a fine 2013 stenta ad imboccare un chiaro percorso di ripresa.

Lo spread BTp-Bund si assesta oggi attorno attorno all’1,65%, ai minimi degli ultimi 3 anni e allo stesso livello di maggio 2011, periodo in cui la crisi del sistema finanziario italiano non aveva ancora iniziato a palesarsi.

Il migliorato scenario finanziario sta traducendosi in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui. 


A marzo 2013 i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile e fissi si posizionano attorno al 2,45% - 2,50%, ben lontani dal 3,30% - 3,60% del marzo 2012.

Tali spread medi sono calcolati con riferimento ad un mutuo di importo 140mila euro a 20 anni con immobile a garanzia di valore 220mila euro (percentuale di intervento pari al 64%, in linea con le medie di mercato 2011-2013).

Non tengono conto, quindi, di numerose offerte speciali apparse sul mercato a partire da inizio 2014 dedicate a mutuatari che finanziano l’acquisto della propria casa con percentuali di intervento del mutuo inferiori al 50%, del valore della casa, offerte che permettono di ottenere spread su mutui a tasso variabile particolarmente scontati e oscillanti fra il 2,10% e il 2,40%.

Mentre si registrano i primi segnali di ripresa sul fronte della domanda di mutui residenziali, le compravendite sembrano non aver ancora invertito la propria traiettoria di decrescita.

Il calo delle compravendite registrato nel quarto trimestre 2013 risulta infatti pari al -8,0% rispetto al quarto trimestre 2012, mostrando una dinamica recessiva in aumentorispetto al -5,1% registrato nel terzo trimestre 2013.


Il numero di transazioni residenziali per l’intero anno 2013 mostra infatti una contrazione pari al -9,2% rispetto al 2012 (da 444.017 transazioni del 2012 alle 403.125 del 2013).

Anche il prezzo medio al metro quadro nel primo trimestre 2014 si caratterizza per un segno negativo, pari a -5,9% rispetto al primo trimestre 2013, segnando quindi una contrazione in aumento rispetto al -4,4% del quarto trimestre 2013.

La contrazione del -5,9% va a sommarsi al -3,7% del primo trimestre 2013 e al -4,7% del primo trimestre 2013, segnando il decimo trimestre consecutivo di riduzione dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo.


Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi, registrando nel primo trimestre 2014 un calo delle quotazioni del -0,8%da confrontarsi con una flessione del -5,5% relativo agli immobili usati.

La dinamica negativa delle quotazioni investe  tutte le aree italiane anche se con intensità differente: i dati sul primo trimestre 2014 mostrano infatti una riduzione maggiore nel Nord Est e Sud/Isole, rispettivamente con un -5,3% e un -4,4%; nel Nord Ovest e Centro si registrano un più contenuto -3,2% e -3,0%, con i prezzi sembrano meglio resistere agli effetti della crisi economica. 

Dopo un primo periodo di disallineamento fra le dinamiche spread BTp-Bund e spread offerti dal sistema bancario sulle proprie offerte di finanziamento - commenta Stefano Rossini, amministratore delegato MutuiSupermarket.it. - a partire da febbraio 2014 le banche hanno iniziato a fattorizzare in maniera progressiva il minore costo di approvvigionamento della liquidità nel loro pricing mutui.

I primi oggi a beneficiare di questi tagli agli spread sono i richiedenti a minor rischio di credito, ossia da un lato, i richiedenti che investono in maniera importante nella casa e chiedono mutui per finanziare il 50 o 60% massimo del prezzo dell’immobile - a cui le banche dedicano offerte ad hoc - dall’altro i mutuatari esistenti, ovvero quelli che decidono di surrogare il proprio mutuo per ottenere risparmi significativi sulla rata mensile.

Ciò è confermato dalle nostre rilevazioni che evidenziano un 17% delle erogazioni mutui nel I trimestre 2014 con finalità surroga.

Per i prossimi mesi, se gli indicatori economici principali di ripresa – in primis domanda interna e occupazione - si muoveranno come atteso in direzione positiva, è ragionevole ipotizzare un’ulteriore riduzione degli spread sui mutui che potrebbero quindi arrivare ad attestarsi su valori attorno al 2%, non distanti dai livelli di inizio crisi del dicembre 2011”.


L’altalenarsi della dinamica recessiva dell’andamento delle compravendite residenziali nel quarto trimestre 2013 – aggiunge Stefano Magnolfi, direttore Real Estate Services di Crif - conferma l’importanza per il settore bancario di conoscere il valore puntuale dei singoli immobili posti a garanzia dei propri mutui anche dopo aver concesso il prestito, ai fini di mantenere la giusta ponderazione del rischio e accantonamento capitale.

Anche Carmelo Barbagallo, responsabile della Vigilanza di Banca d'Italia, ha affermato che la valutazione degli immobili dati in garanzie alle banche ‘è una delle maggiori criticità’ degli esami BCE in corso in vista dell'avvio della Vigilanza unica, pilastro dell'Unione bancaria.

Strumenti quali l’AVM (Automated Valuation Model) saranno il nuovo modo per le banche italiane di tenere sotto osservazione semestrale i valori delle loro garanzie immobiliari, rivalutando i cespiti sulla base delle loro individuali caratteristiche quantitative e qualitative e non più applicando indici grossolani senza un’indicazione di attendibilità della rivalutazione”.

 
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