La Française-RE: il mattone piace sempre, ma cambia il rischio (Report)

Sebbene il real estate sia ancora attraente grazie a un elevato premio al rischio (di 316 bps a fine settembre, +68% rispetto alla media a lungo termine di 188 bps), e la politica monetaria UE dovrebbe confermarne l’attrattività, dobbiamo segnalare che:

- Sta emergendo una nuova percezione dei rischi connessi alla detenzione di immobili, che dovrebbe ridefinire il premio al rischio specifico per ciascun bene: non si potrà più parlare del mercato immobiliare nel suo complesso. Si prevedono notevoli divergenze tra le asset class immobiliari e all'interno delle stesse.

- La crisi dovrebbe portare una polarizzazione dei mercati tra gli asset core e gli asset secondari. Assistiamo a un trasferimento del capitale investito nei segmenti più sicuri: questa concentrazione nel segmento core dovrebbe mantenere sotto pressione i rendimenti prime.

- Esistono diversi tipi di rischi che possono portare a classificare le attività come core o secondarie: rischio di credito dei locatari, rischio di liquidità, rischio connesso al genere di asset (la digitalizzazione dovuta al Covid-19 porta a un calo annuo della domanda di spazi per uffici del 10-15%), rischio value in use (la location non è più l’unico parametro, contano anche flessibilità e sostenibilità ESG).

- Molti segmenti del mercato immobiliare dovrebbero ancora offrire rendimenti aggiustati per il rischio, attraenti per chi sa selezionare gli asset. La relativa mancanza di interesse per gli asset secondari, dovrebbe portare a una correzione nel valore di questi segmenti che aprirebbe opportunità per chi desidera implementare strategie a valore aggiunto.

Nonostante lo shock senza precedenti causato dalla crisi sanitaria, il settore del real estate risulta ancora attraente per gli investitori grazie a un elevato premio al rischio, ovvero la differenza tra il rental yield degli asset real estate al momento dell'acquisto, e il tasso di interesse risk-free.

Con il tasso dei titoli di Stato europei vicino allo zero, a fine settembre il premio di rischio del settore immobiliare europeo si attestava a 316 bps, superiore del 68% rispetto alla sua media a lungo termine di 188 bps. La politica monetaria europea dovrebbe prolungare i bassi livelli dei tassi governativi nel 2021 e quindi confermare l’attrattività degli investimenti nel settore immobiliare.

Per approfondimenti, leggere il report allegato.