Qual è lo scenario attuale del mercato italiano?
Abbiamo chiuso il 2018 con 8 miliardi di investimenti nel mercato immobiliare italiano. Un risultato comunque soddisfacente anche rispetto al 2017. Abbiamo osservato una diminuzione rispetto all’anno precedente, ma vista l’incertezza con la quale è iniziato l’anno, riteniamo che comunque l’anno sia andato bene. Anche a livello di locazioni, a Milano i risultati sono stati leggermente inferiori ai 400.000 mq di uffici locali, comunque un buon risultato. C’è un grande interesse per gli uffici, per la logistica in Italia in generale, anche quella last mile. Abbiamo visto anche a fine anno un interesse per le compravendite di uffici a Roma. Finalmente il mercato romano comincia ad avere dei risultati migliori rispetto a quelli degli anni precedenti. Il 2019 è iniziato con delle incertezze, non si sa ancora che tipo di Brexit ci sarà, più si avvicinano le elezioni di maggio e più aumentano le incertezze sull’impatto delle elezioni del governo. Questi sono tutti livelli di incertezza che continuano ad aumentare. Gli investitori lavorano in questo contesto, rimangono comunque interessati, cercano nuove opportunità in modo selettivo, anche guardando a prodotti che hanno interesse particolare e possono avere valore per il mercato. C’è una certa attenzione in modo costante. Alcuni rimangono più prudenti perché hanno comprato in passato, altri stanno ancora studiando se entrare in Italia. Sotto certi punti di vista potrebbe sembrare tardi, perché si potrebbe vedere che il mercato italiano ha iniziato un riadattamento verso dei livelli più consoni. In questa situazione i nuovi investitori si affacciano sul mercato, bisogna fargli trovare il prodotto giusto e fargli capire come funziona il mercato perché le incognite rimangono tante per quest’anno.
Come si comportano gli investitori in vista della Brexit?
In termini di prezzi vediamo che il mercato londinese rimane molto attivo e fiorente, molti progetti di rigenerazione urbana continuano a rimanere attivi. Londra rimane la piazza più liquida sia dal punto di vista degli investitori nazionali che esteri, che continuano a investire sul territorio. Quello che si può osservare è una correzione dei rendimenti, quindi una diminuzione dei prezzi che rischiano di rendere in futuro più attrattivo il mercato. In caso di Brexit il Regno Unito attraverserà un periodo di turbolenze stimato in circa due anni. L’Italia ha cercato in passato di ottenere ad esempio l’installazione dell’EMA a Milano. Non credo che l’Italia riuscirà ad attrarre altre società che usciranno da Londra. Quelle che all’inizio avevano intenzione di lasciare il suolo britannico, sposteranno soltanto pochi dipendenti, soprattutto per quanto riguarda le banche. Non ci saranno grandi movimenti di società. In termini di investimenti, rallentando il mercato londinese, qualche investimento potrà essere attratto dall’Italia, ma alla fine saranno piuttosto le città tedesche, Parigi o Amsterdam che potranno beneficiare maggiormente dei minori investimenti che saranno realizzati a Londra.
Quali sono i progetti futuri di Colliers?
Abbiamo una divisione advisory che aiuta la proprietà a gestire i loro immobili. Nell’ambito di questa divisione collaboriamo col nostro investitore per prendere un immobile, come ad esempio l’Hotel Executive di Milano. Dopo aver effettuato uno studio è stata pensata una riconversione a uso uffici a causa della sua vicinanza alla stazione di Porta Garibaldi, una zona che ha visto una grande rigenerazione urbana negli ultimi anni e grande interesse da parte dei conduttori, l’unica zona di Milano dove il tasso di sfitto è inferiore al 3%, per cui non vi è abbastanza disponibilità di spazi. Adesso è partita la ristrutturazione dell’immobile che diventerà un complesso direzionale, completamente rinnovato, in una configurazione di tre edifici che possono essere uniti o separati l’uno dall’altro. Una situazione diametralmente opposta è stata trattata a Roma. E’ stato preso un immobile ad uso uffici ed è stato riconvertito in un boutique hotel, in una zona diversa rispetto ai cinque stelle classica di Roma. Non c’è una grande piazza o viale pedonale, ma siamo riusciti a creare un prodotto un po’ più di nicchia che permetterà ai clienti di vivere un po’ meglio la città come un romano vero. Questo tipo di operazioni mostrano un aspetto interessante. Un immobile a Milano ha una sua utilità, attraverso la quale conservare valore, attraverso una destinazione direzionale, mentre un edificio al centro della città di Roma può avere la sua utilità in quanto hotel. Anche l’anno scorso a Roma abbiamo trattato due immobili, uffici vuoti, che saranno riconvertiti in hotel. Il turismo a Roma funziona bene, la Capitale rimane la prima destinazione turistica in generale e per i turisti stranieri. Milano ha dei buoni risultati, il turismo a Milano sta aumentando ma non ai livelli di Roma, che ha la necessità di rinnovare gli hotel e creare nuovi prodotti adatti alle nuove esigenze delle persone, oltre a riqualificare l’esistente.
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