All’interno del webinar organizzato da Aspesi Roma, in collaborazione con Intesa Sanpaolo Casa e Immobiliare.it., si è discusso di quanto la pandemia abbia avuto un impatto improvviso e imprevedibile anche sul mercato immobiliare. Benché questo sia più lento di altri settori nel subire contraccolpi, i segni iniziano a intravedersi prima di tutto nella riduzione delle compravendite previste per quest’anno e poi nella frenata sugli aumenti dei prezzi che si stavano rilevando nelle metropoli.
Si è parlato di questo e di quanto, in particolare, sta succedendo e potrebbe accadere in futuro a Roma.
Se Milano in cinque anni ha visto crescere i prezzi delle abitazioni del 30%, a Roma la risalita era appena partita poco prima dell’esplosione della pandemia. I costi richiesti per gli immobili in vendita risultano così nuovamente congelati nella capitale. Valori che rimangono ai minimi storici incontrano una domanda che, nonostante il Covid-19, non è diminuita.
Secondo un sondaggio svolto a ottobre sugli utenti di Immobiliare.it, infatti, più di una persona su quattro (26%) dichiara di avere una maggiore determinazione nella ricerca di una nuova casa. Tra queste, il 36% è mosso dalla necessità di avere maggiori spazi, maturata durante il primo lockdown quando le case da dormitori sono diventate unico ambiente in cui si viveva e lavorava.
L’esperienza della quarantena forzata ha portato gli utenti a cercare immobili più luminosi e con spazi più ampi.
Prezzi congelati e una domanda orientata a tagli più grandi incontra una favorevole congiuntura nell’offerta di immobili a Roma, dove la maggior parte di quelli in vendita è composta da trilocali e quadrilocali. Analizzando le oltre 300 mila ricerche settimanali effettuate su Immobiliare.it solo a Roma, emerge come l’interesse dei potenziali acquirenti rimanga forte nelle classiche zone ad alta attrattività come centro storico, Prati, Salario e Parioli, ma a queste si aggiungono alcune nuove aree che negli ultimi anni sono state protagoniste di fenomeni di rigenerazione endogena. Primo fra tutti il quartiere di Pigneto, dove i valori immobiliari hanno iniziato a crescere, spinti dalla vivacità della zona che, però, è espressione delle potenzialità che ha tutta la città.
Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it : “La fotografia dei prezzi di Roma segue il classico schema che dai valori più alti del centro sfuma verso costi sempre più bassi man mano che ci si allontana verso la periferia. Nella capitale la forbice è molto ampia e va dai 7.400 euro al metro quadro delle zone centrali ai 2.000 euro al mq delle aree periferiche. Questo dato evidenzia quanto lavoro di inclusione di tutti i municipi ci sia ancora da fare, essendo la forbice dei prezzi anche espressione delle distanze sociali da colmare. In quest’ottica, una delle prime necessità è senz’altro legata alla rete di trasporto pubblico che, soprattutto in una città di ampie dimensioni come Roma, contribuirebbe ad avvicinare i quartieri e a innescare meccanismi virtuosi anche nel mercato immobiliare delle aree più lontane dal centro”.
Come dice il rapporto di Immobiliare.it, le persone cercano abitazioni che prevedano nuovi spazi, con molta attenzione alla sostenibilità e al risparmio energetico, gli operatori che vogliono soddisfare queste richieste incontrano difficoltà nello sviluppo di nuove iniziative sia per l’eccesso di burocrazia ulteriormente rallentata e aggravata dallo smart working della pubblica amministrazione, sia dalle difficoltà di accesso al credito.
Paolo Buzzetti, presidente del Laboratorio permanente per Roma: “Senza farsi condizionare troppo dal passato e con uno sguardo al futuro, siamo confidenti che grazie ai piani di finanziamento nazionali ed europei, ad un nuovo patto sociale tra tutti gli operatori economici e la società civile e a una riforma legislativa per Roma Capitale, la città possa ritornare a correre al pari delle altri capitali europee”.
Mario Previsdomini, head of capital markets Rome, mid cap & regional markets di CBRE Italy: “Roma continua ad attrarre l’interesse degli investitori, già evidente fin dall’inizio del 2020: questo interesse si concentra soprattutto sulle location prime della capitale, in particolare i quartieri EUR e CBD, e su asset core, confermando la tendenza al flight to quality che ha caratterizzato gli ultimi mesi.
Gli investimenti sono stati infatti solo parzialmente rallentati dalla pandemia Covid, che ha impattato soprattutto le opportunità Value Add, verso le quali c’è maggiore cautela; va tenuto inoltre in considerazione il fatto che sul mercato romano e in particolare nelle zone preferite dagli investitori c’è carenza di immobili core. L’attenzione agli immobili di alta qualità e con importanti certificazioni (LEED, Breeam e Well) caratterizza anche la domanda di locazione. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrata una riduzione del take-up poiché le ricerche da parte degli occupier sono state in parte sospese o rallentate, ma i canoni unitari prime non hanno subito variazioni, sono aumentati molto gli incentivi da parte delle proprietà in forma di free-rent e step rent. Gli spazi uffici saranno di certo ripensati alla luce della situazione attuale, con un incremento del remote working, una riduzione delle aree dedicate alle singole postazioni a favore di spazi più collaborativi: ciò potrebbe comportare per alcune realtà una diminuzione degli spazi e per altre invece più una riorganizzazione del workplace con un maggior interesse nei confronti di soluzioni e format flessibili, più adatti a rispondere alle esigenze del momento”.
Federico Filippo Oriana, presidente nazionale di Aspesi: “Il report odierno di Immobiliare.it evidenzia che in termini patrimoniali l’immobile è l’unica tipologia di asset a confermare il suo valore anche in una crisi pandemica senza precedenti ma il numero delle compravendite - segnale invece del dinamismo economico - non ritornerà alle 604.000 del 2019 fino al 2024. Occorrono, quindi, correttivi fiscali immediati per favorire la commercializzazione - e quindi la produzione - di case nuove green e adatte alle nuove necessità, come da tempo Aspesi chiede insistentemente alla politica. Mentre i dati emersi nel nostro webinar per gli immobili diversi dalla casa a Roma evidenziano un dinamismo economico-imprenditoriale della capitale nelle nuove tecnologie e nella nuova industria molto più importante della percezione generale, nonostante i ben noti gravi problemi di carattere urbano che la politica non ha saputo sinora affrontare”.
