Bene le transazioni, non altrettanto i prezzi, anche se poi il quadro è multiforme, con la qualità che ottiene il giusto riconoscimento. È la fotografia dell’immobiliare retail scattata dal gruppo Tecnocasa e da Confesercenti Milano, come emerge da una ricerca presentata nei giorni scorsi nel capoluogo lombardo.
Transazioni su
Nel 2017, il real estate in Italia ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari . Le transazioni, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, hanno chiuso in aumento: capannoni (+7,5%), uffici (+6,4%) e negozi (+6,9%). A questa ripresa dei volumi non corrisponde però un aumento dei prezzi a livello nazionale.
In particolare, secondo i dati di Tecnocasa, gli uffici sono quelli che stanno soffrendo di più perché si registra un eccesso di offerta e una vacancy ancora elevata. Dai dati rilevati dal Gruppo Tecnocasa emerge che i prezzi degli uffici dal 2008 ad oggi hanno perso il 34,2% per le tipologie nuove e il 37,4% per quelle usate. Riscontrano invece successo tra investitori e società le soluzioni di nuova costruzione come ad esempio a Milano City Life, Porta Nuova e Symbiosis e Roma con Orizzonte Europa nella zona di Tiburtina
Il peso della congiuntura
“Il mercato degli immobili per l’impresa è quello che, più di ogni altro, risente della congiuntura economica e quindi, al fine di comprenderne l’andamento, è utile dare uno sguardo ai principali indicatori”, ha sottolineato Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa. “Gli ultimi dati sul Pil italiano sono positivi: il 2017 ha visto un aumento dell’1,5%, in crescita progressiva rispetto agli anni precedenti e all’inizio del 2018 è continuata la crescita anche se a ritmi inferiori e si stima una chiusura d’anno con +1,4%. La fiducia di imprese e famiglie resta elevata e, a conferma di questo, un altro dato importante: la ripresa dell’occupazione sia nella componente a breve termine sia in quella a lungo termine. Le difficoltà degli ultimi anni hanno inciso pesantemente su questo segmento di mercato immobiliare e, insieme alla tassazione, hanno contribuito a ridimensionarne volumi e valori. Un altro aspetto che sta incidendo su questo settore e, in particolare sul retail, è l’aumento del turismo nel nostro Paese: lo scorso anno si è chiuso con un anno record: oltre 420 milioni di presenze in Italia con un aumento del 4,2% rispetto al 2016”.
Uffici sotto pressione
Dalle interviste fatte alla rete Tecnocasa risulta che gli uffici sono quelli che stanno soffrendo maggiormente, a meno che non siano altamente performanti, quindi cablati, di nuova concezione, ben collegati o in zone facilmente raggiungibili e servite da ampi parcheggi. L’offerta immobiliare che non risponde a questi criteri di qualità è attualmente penalizzata, in particolare i centri direzionali di vecchia data con elevate spese di gestione registrano forti ribassi dei canoni di locazione. Sugli uffici infatti si registra un eccesso di offerta e una vacancy ancora elevata.
Riscontrano invece successo tra investitori e società le soluzioni di nuova costruzione di cui ad esempio Milano offre importanti esempi con City Life, Porta Nuova e “Symbiosis e Roma con Orizzonte Europa nella zona riqualificata della stazione Tiburtina. Buona la richiesta, da parte di professionisti, per gli uffici di rappresentanza, spesso anche all’interno di contesti residenziali nei centri delle città o comunque in quartieri semicentrali ben serviti.
Mercato dei capannoni in trasformazione
Il settore dei capannoni è fortemente influenzato dai cambiamenti che hanno interessato il settore del commercio. Dalla rete Tecnocasa emerge un maggiore interesse verso l’acquisto di queste soluzioni: i prezzi di mercato sono arrivati a livelli tali per cui, soprattutto le aziende con una buona solidità patrimoniale, approfittano per acquistare. Infatti, dal 2008 i capannoni nuovi hanno visto un calo dei prezzi del 30,1% e quelli usati del 35,3%. Sul versante delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 35,5% e del 35,2%. I capannoni presenti sul mercato sono prevalentemente usati e questo consente di sfruttare importanti ribassi di prezzo (anche del 25-30%). La crisi immobiliare degli anni scorsi ha bloccato i nuovi sviluppi e le soluzioni più recenti, risalenti ai primi anni 2000, risultano pertanto “obsolete”. L’analisi della nostra banca dati registra il 31,6% di richieste di acquisto (in leggero aumento grazie ad investitori ed imprenditori) e 68,4% in locazione. Tra le zone dinamiche in termini di acquisto l’area industriale del Veneto e della Lombardia con imprenditori altamente specializzati a fare da traino. Non è un caso che i dati Eurostat certificano in questa zona un tasso di disoccupazione intorno al 6%.
I capannoni a uso logistico stanno vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia per acquisto che per locazione. A spingere il mercato è soprattutto la crescita degli acquisti online che, per rispondere alla velocità di consegna, hanno bisogno di una catena di distribuzione sempre più veloce. Per questo motivo, l’ubicazione dei magazzini e delle sedi di smercio nelle location strategiche, vale a dire vicine alle arterie che portano velocemente in città, è la caratteristica più richiesta, insieme alla presenza di un’importante area di carico e scarico e alle altezze.
La fatica del retail
Il mercato retail ha pagato un prezzo elevato alla bolla immobiliare: dal 2008 d oggi gli immobili in vie di passaggio hanno perso il 34,1% del loro valore, nelle vie non di passaggio il 40,2%. I canoni di locazione sono scesi notevolmente perdendo rispettivamente il 37,7% e il 43%.
Questi dati sintomatici della crisi del mercato immobiliare è il risultato delle difficoltà dell’economia in generale, incluso il settore del commercio che ha visto molte attività chiudere in seguito alla riduzione dei consumi e all’avvento dei centri commerciali. Molte soluzioni posizionate in vie a basso transito, negli ultimi anni, si sono trasformate in uffici su strada o sono rimaste vuote. Anche le compravendite, in aumento negli ultimi anni, si sono notevolmente ridimensionate rispetto ai picchi raggiunti negli anni passati. Non dimentichiamo infatti che i negozi sono sempre stati un asset interessante per gli investitori.
Attualmente si registra una domanda sostenuta di immobili nelle high street delle principali città, in particolare, di quelle interessate da importanti flussi turistici (Milano, Roma, Verona, Torino e Napoli).
Focus Milano
La ricerca ha dedicato un approfondimento a Milano, dove la forte attrattività turistica, l’insediamento di importanti sedi di aziende e le trasformazioni urbanistiche che ancora la interessano stanno cambiando il volto della città, anche dal punto di vista commerciale. Infatti il commercio non è più concentrato solo in centro ma anche in altre zone che si stanno proponendo come nuove centralità commerciale e turistiche (ad esempio Porta Nuova con piazza Gae Aulenti, City Life con il “City Life Shopping District”). E anche zone centrali come piazza Cordusio e piazza Liberty, storicamente a vocazione terziaria, grazie agli interventi di riqualificazione, virano verso una vocazione commerciale. Milano sta diventando sempre più una calamita per turisti e questo sta comportando importanti investimenti di tipo ricettivo. Di questa ondata turistica ne beneficia proprio il retail che, in città, attira sempre più investitori e retailer stessi.
Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa
“Sul fronte delle compravendite c’è una ripresa evidente, mentre i prezzi continuano a soffrire. Quello degli immobili per l’impresa è un segmento fortemente legato all’andamento dell’economia e su questo versante ci sono indicazioni positive. Il retail, in particolare, beneficia della crescita del turismo. I capannoni stanno dando dei segnali interessanti: avanzano non sono gli investitori, ma anche gli stessi imprenditori”.
Andrea Painini, presidente Confesercenti Milano
“Il negozio in sede fissa è ancora sede principale degli acquisti da parte degli italiani, ma l’e-commerce sta crescendo e questo spinge la logistica. Le formulano comunque tendono a essere sempre più ibride tra fisico e canale online. A nostro avviso la tendenza sarà sempre più questa”.
Domenico Cito, affiliato Tecnocasa
“Nel centro di Milano si assiste a una presenza significativa di brand nazionali e internazionali. Nelle vie adiacenti c’è invece un’ampia diffusione di punti vendita di prodotti alimentari. Nella città si assiste a una profonda trasformazione iniziata nel 2015 e destinata a proseguire ancora”.
Nicola Tadolti, consulente Tecnocasa
“Milano sta crescendo a spicchi per cui è possibile individuare direttrici del commercio. Questo è evidente soprattutto a Nord-Ovest, dove c’è Corso Vercelli è specializzato nell’abbigliamento, mentre Marghera punta sul food, sviluppando una movida composta prevalentemente dalle famiglie”.
Questo articolo, con le videointerviste, è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!
