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I fondi speculativi sono buoni o cattivi per l’immobiliare?

di Maurizio Cannone 30 Maggio 2014

Gli investitori speculativi sono buoni o cattivi?

L’acquisto di immobili in Italia da parte di fondi come Blackstone rappresenta l’inizio della ripresa del mercato o è solo la svendita di beni pregiati?

Dalla risposta a queste domande dipende la strategia delle nostre imprese perché i fondi opportunistici sono arrivati in Italia, e questo è un dato oggettivo.

Cosa significa la loro presenza è invece molto meno chiaro.

Monitorimmobiliare verifica con gli operatori quale sia la situazione.

Oggi parla Alessandro Mazzanti (foto), a capo di CBRE Italia.


D: Allora, i fondi opportunistici che stanno acquistando in Italia sono il simbolo del declino o invece li dobbiamo identificare come rondini che annunciano la primavera?   
R: Gli speculatori non sono né buoni né cattivi.

Devono raggiungere un certo obiettivo di profitto e scelgono le migliori opportunità nel mondo intero.

Con questa precisazione, è evidente che se scelgono un certo Paese lo fanno in prospettiva di guadagno e in quest’ottica sono senza dubbio un indicatore positivo.

E’ vero che un buon prezzo d’acquisto offre sulla carta un rendimento elevato, ma senza la crescita economica del Paese non potrebbero rivendere al prezzo prefissato.

Io sono convinto che i fondi speculativi siano delle rondini.

Se investono, e quindi rischiano, lo fanno a ragion veduta.

Quindi se questo trend continuerà possiamo dire che sono rondini e la primavera è arrivata.


D: Nello specifico, quali sono i segnali positivi per l’immobiliare italiano?
R: Il trend positivo di ripresa del mercato è iniziato nella primavera del 2013 e si sta consolidando.

Ritengo che se verrà conservato questo orientamento, il volume degli investimenti non residenziali in Italia sarà in crescita anche nel 2014.

A parte le considerazioni, i numeri confermano la convinzione.

Per esempio dal confronto tra Italia e Spagna.

La media delle transazioni degli ultimi 10 anni, in Italia 
è stata di 6 mld di euro l’anno, la Spagna si èfermata a meno di 5 mld.

Bene, nel 2013 l’Italia è cresci
uta molto ma resta del 20% sotto la sua media storica, mentre la Spagna nello stesso anno ha registrato una crescita superiore del 15% rispetto alla sua media a 10 anni.

Questo significa che lo slancio si sta esaurendo, mentre per l’Italia c’è ancora grande spazio di crescita senza 
significativi aumenti nei prezzi, cosa che non potrà avvenire in Spagna.


D: Alla luce di queste considerazioni, in quale fase di mercato ci troviamo?
R: Ritengo che ci troviamo all’inizio di un ciclo economico positivo che si potrà rafforzare nel tempo con l’aumento degli investimenti.

Un circolo virtuoso che ci fa escludere forti oscillazioni dei prezzi per i prossimi 24 mesi.

Una condizione importante per proseguire la ripresa delle operazioni che a lungo sono state condizionate dalla distanza tra prezzo richiesto e offerta reale.


D: Riguardo ai prezzi, la forbice tra richiesta e prezzo finale si sta riducendo?
R: Oggi le differenze esistono ancora, ma le offerte sempre più spesso superano le aspettative dei venditori.

Attenzione, parlo di venditori professionali che hanno ben presente come il prezzo segue inevitabilmente il mercato.

Chi ha metabolizzato il cambio di scenario vende senza particolari difficoltà.

Basti pensare all’operazione di Santa Margherita in cui il prezzo è stato giudicato soddisfacente da venditore e acquirente.

E’ evidente come invece chi guarda ai prezzi di 6 anni fa non solo ha difficoltà nella vendita ma credo che non riuscirà in alcun modo a chiudere alcuna operazione.

Come sempre, oltre ai giudizi personali contano i fatti concreti.

 
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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes -3.45 0.8400 26,905,489 0.022
Brioschi -1.65 0.0716 56,396,803 0.063
Coima Res 2.54 6.4600 233,248,365 0.111
Covivio -6.68 53.1000 4,633,390,720 0.294
Dea Capital 1.17 1.3860 369,524,371 0.284
Envision Solar International Inc - Warra -9.26 2.4500 178,055,291 0.000
Gabetti 0.00 0.3220 19,125,384 0.018
Heidelberg Cement -2.16 45.2000 8,968,424,760 0.026
Igd -0.15 3.2450 358,059,475 1.429
Mutuionline 3.71 17.9000 716,000,000 0.590
Nova Re -2.46 2.7700 30,504,775 0.019
Restart 1.36 0.4480 14,338,494 0.003
Risanamento -1.57 0.0625 112,552,765 0.528
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
-1.62 910.0000 94,526,250 0.002
-1.23 600.0000 50,911,800 0.021
1.23 642.8000 42,861,261 0.001
-0.12 216.5000 112,909,080 0.024
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
-2.64 58.3200 84,851,343 0.015
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
0.00 3.6500 0 0.000
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
0.40 1,007.6000 0 0.029
2.19 31.0350 4,003,515 0.000
0.30 47.2000 2,832,000 0.012
0.00 182.0000 0 0.000
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
-0.95 118.8600 19,017,600 0.042
0.00 569.4000 17,565,990 0.000
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