Nonostante il mercato immobiliare sia per molti divenuto frizzante, la vendite (o la valorizzazione) del patrimonio pubblico procedono a rilento, perché?
Anzitutto, per essere onesti, dobbiamo dirci che il real estate italiano è vivace solo per gli immobili a reddito (elevato) con tenant affidabili.
Assistiamo infatti - e le operazioni di fine anno ne sono testimonianza - al rinnovato interesse anche degli investitori internazionali per il mattone italiano, ma a condizione che si tratti di immobili a destinazione terziaria, commerciale, logistica o produttiva tecnologicamente avanzata, con una redditività quasi in doppia cifra garantita da conduttori di riconosciuta solidità economica.
I singoli asset devono poi essere perfettamente a norma e con caratteristiche di efficienza energetica in linea con gli standard internazionali.
Tutti requisiti al momento sconosciuti agli immobili pubblici sotto dismissione, immobili che non possono definirsi core.
Per i pochi (al momento) investitori che potrebbero anche valutare l'acquisto di beni statali da sviluppare, si pone poi il problema della destinazione d'uso, la cui modifica verso le funzioni richieste dal mercato (terziario, commercio, logistica) è gestita dai comuni, i cui interessi non sono sempre allineati con quelli del Demanio.
Le varianti urbanistiche necessarie per fare di una caserma un centro commerciale sono soggette ad un procedimento governato dalle amministrazioni locali, con tempi lunghi e interessi diversi da quello della massimizzazione del valore economico, per esempio, del centro di formazione delle forze armate ormai abbandonato.
Non è però vero che sia tutto fermo.
Cdp a fine anno ha comprato dal Governo immobili per alcune centinaia di milioni, mentre l'anno scorso ne aveva acquisiti per circa 500.
Nel frattempo, i fondi Patrimonio Uno e Fip stanno vendendo a ritmo elevato agli investitori opportunistici di tutto il mondo (Blackstone, Cerberus, Soros i più famosi) caserme e sedi di enti pubblici il cui reddito è assicurato dal Demanio nella sua veste di conduttore unico per le diverse amministrazioni statali utilizzatrici dei beni.
Mentre però le operazioni con Cdp (che in sostanza si assume il compito di valorizzare i beni acquistati dallo Stato) sono vere e proprie dismissioni - i proventi hanno infatti concorso al riequilibrio del bilancio pubblico - gli acquisti degli investitori opportunistici appena citati hanno interessato beni già dimessi in favore dei fondi privati che ne hanno appunto curato la rivendita.
Queste ultime operazioni dimostrano comunque come non ci sia una vera preclusione del mercato ad acquistare i beni condotti dalla Pa, a condizione che il reddito sia interessante e garantito (nella specie dal Demanio).
