Tecnocasa: prezzi in calo nel primo semestre (Report e Video)

Ad inizio 2020 il Coronavirus ha innescato scenari imprevedibili a livello sociale, sanitario ed economico inducendo cambiamenti repentini negli stili di vita. Ovviamente anche il mercato immobiliare è stato travolto.

Il dato più evidente è il ridimensionamento dei volumi di compravendita dovuti alla chiusura forzata e alla contrazione degli investimenti, soprattutto quelli con finalità turistica, realizzati nelle grandi città. 

Si è fatta più forte la voglia di acquistare casa, di migliorare quella in cui si vive; il mercato del credito ha favorito questo passaggio grazie ai bassi tassi di interesse e un maggiore accesso al credito, nonostante una più alta attenzione delle banche alla tenuta occupazionale dei potenziali acquirenti.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa conduce una panoramica sulle varie componenti del mercato immobiliare e sottolinea come, nel settore delle compravendite residenziali in Italia, il primo effetto dell’emergenza sanitaria ha portato un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019 nel primo semestre del 2020.

Riguardo ai tempi di vendita si registra un miglioramento per tutte le realtà rispetto ad un anno fa, anche se da settembre iniziano ad esserci dei rallentamenti dovuti soprattutto ad una maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti. 

Proseguendo nell’analisi, Megliola sottolinea come gli effetti della pandemia si sono iniziati a vedere anche sui prezzi: nel primo semestre del 2020 infatti, le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite dell’1%.
 

In tutte le grandi città si registrano prezzi in ribasso ad eccezione di Milano e Verona che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%. La città che ha visto la contrazione dei prezzi più importante è stata Genova con -4,4%.

Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore,mentre peggiorano le periferie e le aree centrali. 

Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown. Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. 
I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%.

Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Adesso sono diventate maggiormente attrattive per chi è alla ricerca di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi. Hanno tenuto l’hinterland di Milano, di Firenze e di Verona.

L’analisi per aree geografiche evidenzia un decremento dei prezzi per le località del Nord (-0,9%), seguite da quelle del Sud Italia (-1,3%) e del Centro Italia (-2,2%).

Il trilocale si conferma la tipologia più ricercata nelle grandi città raccogliendo il 41% delle richieste, seguito dal quattro locali con il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte. Si assiste ad un aumento dell’interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni. 

La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249 mila euro. A Milano si segnala un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila euro.

L’analisi dell'offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali, mentre è in calo quella dei cinque locali.

L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, aggiornata a settembre, non rileva significative variazioni anche se rispetto ad un anno fa c’è stata una contrazione della componente ad uso investimento ed un aumento di acquisti di casa vacanza: dopo il lockdown infatti, in tanti si sono riversati sul mercato ad acquistare una casa al mare, in montagna e al lago mentre gli investitori che avevano intenzione di realizzare short rent si sono messi in attesa. 

Il segmento delle locazioni è quello che è stato maggiormente impattato dalla pandemia. La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all’affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierandone i valori. 

Nel primo semestre del 2020 i canoni di locazione delle grandi città sono in diminuzione: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e per i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna, Roma e Firenze, le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto la diminuzione di inquilini e la contrazione dei flussi turistici. 
Nei capoluoghi di provincia si segnala un aumento dei canoni di locazione dello 0,3% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali. 
      

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa conclude la sua analisi con le previsioni per la fine dell’anno: “Nonostante un mercato che sembra essersi rimesso in moto grazie anche ai mutui convenienti, ci aspettiamo una contrazione di almeno 100 mila compravendite rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. 

Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa. Inoltre, il nuovo trend della domanda che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo che, soprattutto nelle grandi città, sono difficili da reperire. 

Dopo la fine del lockdown il mercato si è messo in moto velocemente, più di quanto ci aspettassimo sorprendendo anche gli stessi operatori del settore.

A fine anno faremo i conti con gli effetti della pandemia sull’economia italiana e sull’occupazione, tuttavia la nuova ondata in corso rende ancora più difficile fare previsioni e stimare le conseguenze sanitarie ed economiche. 
In questi mesi appena trascorsi abbiamo comunque visto un mercato immobiliare vivo, che esiste. L’auspicio è che resista ancora”.

Sempre più famiglie ricorrono alla cessione del Quinto

Oscar Cosentini, Amministratore Delegato IBL Family S.p.A.: “La realtà IBL Family è in pieno sviluppo: al 31 ottobre 2020 ha liquidato 168 milioni di euro contro i 108 milioni dell’anno precedente (+57%). Contiamo di concludere l’anno con un Montante Lordo Erogato di oltre 200 milioni e con circa 230 milioni di crediti in portafoglio. 

Analizzando il trend di mercato e le prospettive, nel 2019 il settore dei finanziamenti con la cessione del Quinto ha evidenziato volumi pari a 19,4 miliardi di euro di valore finanziario che rappresenta il 18% del totale del mercato del credito al consumo che era pari a 106,2 miliardi di stock (dati Assofin). 

Nel 2019 il valore delle operazioni finanziate di cessione del Quinto ammontano a 5,8 Miliardi di Euro, pari a circa il 9% dei 65,9 miliardi erogati nel credito al consumo, evidenziando un aumento del 4% rispetto all’anno 2018. 

Il mercato potenziale del finanziamento con la cessione del Quinto è di diversi milioni di utenti sia per la sempre maggiore affermazione del prodotto, sia perché si va a sostituire sempre più ad altre forme di finanziamento retail. 

A questo proposito è rilevante ricordare che il 7 giugno 2019 è stato pubblicato il Regolamento (Ue) 2019/876 (Crr II), che, tra l'altro, ha modificato l’assorbimento di capitale associato a questa tipologia di finanziamenti riducendo il fattore di ponderazione dal 75% al 35%.
Tutto ciò ha spinto ulteriormente gli intermediari finanziari e le banche verso questo prodotto con la sostituzione di altre forme di prestito al consumo, sicuramente più rischiose ed il cui assorbimento di capitale rimane elevato”.

Vendite e affitti: Un’indagine socio-demografica 

Piero Terranova, Analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa: “In Italia nei primi 9 mesi del 2020 si evidenzia una leggera flessione della percentuale di acquisti per investimento che si attesta sul 16,8%, contro il 17,5% registrato nello stesso periodo del 2019. 

Il ribasso mette in luce le incertezze legate all’emergenza sanitaria che ha frenato sia gli acquisti di abitazioni da affittare sia gli acquisti di soluzioni da trasformare in B&B ed affittacamere. Sempre nel 2020 da segnalare un aumento della percentuale di acquisti di case vacanza, soprattutto nel periodo post-lockdown caratterizzato da un particolare interesse verso questo segmento.

I primi 9 mesi del 2020 hanno poi segnalato un aumento della percentuale di acquisti di soluzioni indipendenti e semindipendenti, si passa infatti dal 19,2% del 2019 al 21,1% attuale. Il rialzo si focalizza principalmente nel secondo e nel terzo trimestre quando, terminato il periodo di lockdown, molti acquirenti hanno deciso di comprare abitazioni più ampie e dotate di spazi esterni. La ricerca di tipologie immobiliari con queste caratteristiche, inoltre, ha determinato un maggiore flusso di acquirenti verso l’hinterland e verso le province adiacenti alle grandi città italiane.

L’emergenza sanitaria ha segnato in modo importante il mercato delle locazioni che nei primi 9 mesi del 2020 evidenzia un calo della percentuale di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e da studenti universitari. 
Un forte impatto sui numeri è dovuto al periodo di lock-down, allo smart working e alla chiusura degli atenei. Queste problematiche hanno impattato anche sulla scelta dei contratti stipulati che, nonostante la diminuzione di lavoratori e studenti, segnalano un aumento delle percentuali di contratti a canone concordato ed a carattere transitorio. Molti proprietari, infatti, stanno optando per tipologie contrattuali più flessibili in attesa di capire come evolverà il mercato delle locazioni nei prossimi mesi.

In conclusione, l’analisi delle compravendite e delle locazioni realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete evidenzia un mercato in buona salute che, in seguito all’emergenza sanitaria, ha segnalato alcune nuove tendenze. Bisognerà comunque aspettare i prossimi mesi per scoprire se si tratta di trend temporanei oppure se stiamo effettivamente assistendo ad importanti cambiamenti delle abitudini di acquirenti e inquilini”.

Mercato creditizio II trimestre 2020

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA: “In virtù del recente calo del numero di compravendite immobiliari, la maggior parte degli operatori avevano ipotizzato anche una diminuzione dei volumi di mutuo erogati. Così non è stato e, come avvenuto nel primo trimestre dell’anno, anche il secondo ha portato in dote al mercato un'ulteriore crescita, portando così i volumi delle erogazioni semestrali a 25,2 mld di euro con una crescita rispetto al 2019 di +9,8%.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12,9 miliardi di euro nel secondo trimestre 2020. Rispetto allo stesso trimestre del 2019 si registra una crescita delle erogazioni pari a +9,7%, per un controvalore di oltre 1.140 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie - II trimestre 2020 pubblicato da Banca d’Italia alla fine del mese di Settembre 2020.

Crescono invece nel secondo trimestre del 2020 le operazioni di surroga e sostituzione: +243% rispetto al pari periodo del 2019.

Questi prodotti sostengono la crescita generale delle erogazioni rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.  

Alla luce dei tassi bancari sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, in molti si sono riaffacciati sul mercato del credito per negoziare con gli Istituti condizioni più favorevoli, e generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti. Questa tipologia di operazioni nel primo semestre dell’anno ha generato quasi 4,9 mld di volumi erogati dalle banche con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.

Per quanto riguarda l’andamento della domanda di mutui, secondo i dati interni di Kìron Partner il trend dei contratti di mediazione è positivo con circa 3.000 contratti registrati a settembre 2020, ovvero in linea con i dati pre-Covid”.

Tassi di interesse: tipologie e andamento

Continua Renato Landoni: “Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e uno spread medio più contenuto rispetto agli anni passati. 
I dati di settembre 2020 registrano che l'Euribor è ulteriormente sceso e pari a -0,49% e l’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) diminuito ed è pari a 0,06% .

Rispetto al 2019 c’è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% a un 83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa da un 21% dello scorso anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il CAP.” 

Mutuo: durata, importo e scopo 

A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile. 

Nel primo semestre 2020 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 113.902 Euro, in lieve aumento rispetto al 2019. 

L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’87,6% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide per il 7,7%, il dato è in crescita. 
Coloro che scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa costituiscono il 2,3%.

L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2020 è di circa 40 anni (39,9), con una concentrazione nella fascia 18-44 anni che rappresenta il 58,8%. 
Nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, infatti il 77,7% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana, ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente quasi il 12,8% è rappresentato da cittadini europei e l’8,9% da extraeuropei. 

Dal terzo trimestre del 2015 lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza anche se il passo con il quale aumentano le consistenze è comunque in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione, anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +2,5% su base annua (+0,50% su base trimestrale)”.

Chiude Renato Landoni, Presidente Kìron: “Nonostante l’emergenza sanitaria legata al Coronavirus che stiamo affrontando a livello mondiale, il mercato dei mutui alla famiglia in Italia si è fino ad oggi ben comportato. 

Abbiamo visto che il 2019 si è chiuso con poco meno di 49 mld di euro e il 2020 resta comunque in linea con questi valori. La Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi e si è posta a sostegno delle economie e della finanza dell’area Euro in difficoltà. 

Il trend generale nel 2021 dipenderà molto dall’andamento della domanda, sia nella sua componente di acquisto, che nelle operazioni di surroga e sostituzione. Molto dipenderà anche dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.

Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui decisamente bassi, permangono interessanti opportunità per il mercato immobiliare, sia per chi vuole comprare a scopi abitativi, sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.”

Guarda l'intervento di Fabiana Megliola

Guarda l'intervento di Renato Landoni

Guarda l'intervento di Piero Terranova