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26 Marzo 2015

Centri commerciali e negozi, ecco cosa comprano gli stranieri in Italia

di Daniela Percoco, research & development manager Reag

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L’Italia è stata una delle protagoniste della dinamica attività che ha caratterizzato il mercato immobiliare commerciale europeo nel corso del 2014.

Il settore ha riscosso i favori tra i portafogli degli investitori istituzionali, diventando la seconda più importante asset class e facendo crescere l’attrattività dello stivale agli occhi dei principali investitori internazionali.

Alcune delle più significative transazioni a livello europeo si sono svolte nel territorio italiano.

Complessivamente, nel periodo ottobre 2013 – novembre 2014 sono stati transati oltre 1,42 milioni di mq di superficie ad uso commerciale, comprendenti, soprattutto, centri commerciali e immobili della Grande Distribuzione Organizzata.

Tra il 2013 ed il 2014 gli investimenti in immobili commerciali hanno raggiunto quota 4,6 miliardi di euro, rappresentando circa la metà del totale complessivamente investito in Italia.

Tra le ultime operazioni concluse nel 2014 si ricorda Roma Est (da CbreGi a Gic a poco più di 200 milioni di euro, acquisendo così la seconda quota da 50% dopo aver effettuato l’acquisizione del primo 50% qualche mese fa), Fashion District, Fondo Olinda - 26 proprietà commerciali per 303 mln -, tre strutture commerciali a Venezia, Brindisi e Verona di Gallerie Commerciali Italia da parte di Enpam, così come la transazione del centro commerciale Le Terrazze di La Spezia, con un investimento di oltre 100 milioni di euro, effettuato da Union Investment, che ha acquisito una quota del 90% da Sonae Sierra; ed anche la grande operazione portata a compimento da Carrefour a livello europeo, cioè l’acquisto da Klepierre di ben 126 centri commerciali tra Francia, Spagna e Italia, comprendente ben sette strutture situate nella nostra penisola, per un valore complessivo di circa due miliardi di euro.

Il volume investito nelle high street è in aumento, soprattutto grazie alla cessione di sportelli bancari che stanno effettuando molti istituti di credito.

Nel corso dei primi nove mesi dell'anno, questo tipo d’investimento ha rappresentato il 45% del volume totale investito nelle high street di tutta Italia.

L'acquisizione da parte di Foncier Lfpi di un portafoglio di 13 sportelli bancari in posizioni chiave delle città secondarie italiane per circa 70 milioni di euro, è il più grande affare in questo segmento nel corso dell’anno.

Una novità rilevante rispetto ai mesi precedenti ha visto protagonista un fondo pensione italiano il quale ha portato avanti un accordo, registrato nel III trimestre.

Si tratta di un investimento nel fondo retail creato da Antirion Sgr insieme a Gci e contenente 3 gallerie commerciali con ancora Auchan a Mesagne (Brindisi), Mestre (Venezia) e Bussolengo (Verona).

Questo è un segnale positivo, dopo che il fondo Negri - con la recente acquisizione della galleria Le Fonti del Corallo in Livorno - aveva già dimostrato la fiducia negli investitori istituzionali nazionali in questa categoria di asset, che si va sempre più affermando come investimento core. In prospettiva, le grandi strutture con un bacino regionale e con una comprovata continuità di rendimento, soprattutto in Italia settentrionale e centrale, rimarranno l'obiettivo principale per gli investitori, in special modo o dove è possibile l’espansione delle dimensioni della struttura.

Ciò è in parte dovuto al fatto che l'Italia rimarrà un mercato di riferimento e che i prodotti del settore retail si sono dimostrati più resilienti nella fase di recessione.

Difatti, l’inclinazione per le attività retail rimane forte, con un interesse particolare sulle strutture migliori, posizionate nelle high street e attraenti per dimensione del lotto per ciò che concerne nuove realizzazioni ed espansioni.

Gli affitti si sono stabilizzati anche nei centri secondari.

La tendenza emersa nei primi mesi del 2014 ha mostrato che gli affitti rinegoziati sono stati stipulati allo stesso livello del canone di affitto precedente e non più ai livelli più bassi, come accadeva nei mesi scorsi.

In generale, i proprietari sono più disposti a soddisfare le esigenze dei retailer al fine di evitare il rischio di avere unità sfitte per lunghi periodi di tempo.

Questo si traduce in una riduzione progressiva degli sfitti nei centri secondari, dopo le alte percentuali raggiunte negli ultimi due anni.

I rendimenti lordi per i centri commerciali principali si sono confermati al 7,00-7,25% ed anche per le altre tipologie di immobili commerciali rimangono pressoché invariati.

Il volume potenziale di investimento nel settore rimane alto ed è principalmente guidato dai promotori motivati a vendere.

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