Fiducia, margini di manovra più ampi sui contratti di affitto degli immobili commerciali e nuove regole per le Siiq: sono questi i tre punti di forza con cui il real estate italiano si presenta quest'anno al Mipim (dal 10 al 13 marzo al Palais des Festival di Cannes).
Ne sono convinti Benedetta Amisano e Luca Arnaboldi, avvocati dello studio legale Carnelutti, che sui proprio sui “buoni motivi per tornare a investire nel mercato immobiliare italiano” hanno dedicato un articolo pubblicato su Review, la rivista che anche quest'anno Monitorimmobiliare pubblica e distribuisce gratuitamente in occasione del Mipim.
Il 2015 si è aperto positivamente per il mercato immobiliare italiano – scrivono i due avvocati su Review -.
Da molteplici versanti giungono segnali incoraggianti per gli investitori, le cui prospettive, dopo diversi anni di stagnazione del mercato, tornato a assumere una connotazione positiva.
L’attenzione dei grandi player internazionali tra la fine del 2014 e l’inizio del 2015, sembra infatti che si stia gradualmente, ma costantemente, spostando sull’Italia, dopo un periodo in cui i capitali internazionali hanno trovato più allettanti le compravendite in altri Paesi.
La fiducia nel mercato italiano trova conferma nel crescente interesse dimostrato soprattutto dai fondi sovrani, dagli investitori mediorientali e dai colossi statunitensi, quali Blackstone e Cerberus Capital Management, i quali sembrano per il momento prediligere il segmento retail, che in tempi recenti si è distinto particolarmente quanto a crescita dei volumi di operazioni chiuse, ma giocando un ruolo importante anche nel settore dei palazzi di pregio ad uso uffici e degli hotel di lusso.
Ruolo importante verrà necessariamente svolto dalle banche, anche internazionali, le quali hanno iniziato ad inviare chiari e positivi messaggi di concreta volontà di tornare a finanziare operazioni immobiliari, anche di importanti dimensioni, nel mercato italiano.
Liberalizzazione delle grandi locazioni commerciali. Il c.d. Decreto Sblocca Italia, adottato dall'esecutivo e convertito nella legge n. 164 dell'11 novembre 2014, ha delineato la liberalizzazione in Italia del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo al fine di incentivare il dinamismo del mercato e gli investimenti, dopo circa quarant'anni di normativa vincolistica considerata per certi versi anacronistica, in quanto determinava obbligatoriamente uno sbilanciamento contrattuale a favore del Attraverso l’articolo 18 del citato decreto, molto sintetico ma dagli effetti qualificabili come “quasi rivoluzionari”, la riforma prevede che le disposizioni sino ad oggi obbligatorie a favore del conduttore (Legge n. 392 del 27 luglio 1978) siano liberamente derogabili nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, anche se adibiti ad attività alberghiera, purché il canone annuo pattuito tra le parti sia superiore a 250.000 euro.
Tale accordo derogatorio non può intervenire con riferimento ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della citata legge di conversione.
Per tali contratti continueranno ad applicarsi le disposizioni previgenti e, pertanto, non si potrà intervenire derogando alle suddette norme obbligatorie.
I nuovi contratti potranno pertanto stabilire ad esempio una durata inferiore a quella minima di legge pari a 6 anni (9 per gli alberghi), prevedere liberamente i criteri di aggiornamento del canone, ampliare i casi di diniego al rinnovo del contratto, così come regolare liberamente il diritto di prelazione all'acquisto dell’immobile e il diritto all'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale da parte del conduttore.
Nuova disciplina delle società di investimento immobiliare quotate (Siiq).
Con il Decreto Sblocca Italia sopra menzionato il governo ha provveduto a riformare anche la legge 27 dicembre 2006, n. 296, riavvicinando la disciplina delle Siiq italiane rispetto alle corrispondenti società di investimento europee quali, ad esempio, le transalpine Societes d'investissements immobiliers cotees, le quali hanno avuto decisamente più successo rispetto alle nostre Siiq quanto a numero di soggetti operanti e valore degli immobili in gestione.
La riforma introdotta dovrebbe creare ulteriore terreno fertile per gli investimenti – e vi è una ragionevole convinzione che tale effetto si realizzi nel breve e medio periodo – da parte di soggetti esteri e dovrebbe proporre ai fondi immobiliari chiusi prossimi alla scadenza un’alternativa rispetto alla complessa strada della liquidazione.
La riforma ha infatti, introdotto un regime di neutralità fiscale sia per quanto riguarda gli apporti di asset in favore delle Siiq da parte di fondi, sia per l’attribuzione ai quotisti dei fondi di partecipazioni nelle Siiq ricevute a seguito del conferimento.
Tra le modifiche più rilevanti introdotte per le Siiq, si segnala inoltre la variazione dei vincoli della quota di controllo e del flottante, i quali sono passati rispettivamente dal 51% al 60% e dal 35% al 25%, e la riduzione dall’85% al 70%, della percentuale di utile netto che deve annualmente essere distribuito ai soci, agevolando in tal modo la capacità di autofinanziamento delle Siiq, che sino ad oggi risultava eccessivamente limitata.
