Lo scenario dell’economia italiana è stato caratterizzato, anche nel 2018, dalla bassa crescita e dall’alto debito pubblico. Come indicato anche dalle più recenti analisi della Banca d’Italia (Rassegna economica 4/2018, Rapporto sulla stabilità finanziaria 2/2018), la fase di incertezza in tema di politiche economiche e di bilancio ha spinto verso forti rialzi dei rendimenti dei titoli pubblici. Le ripercussioni sull’economia sono attenuate dal basso indebitamento del settore privato, dall’ampio avanzo commerciale, dal sostanziale azzeramento della posizione debitoria netta verso l’estero.
Nel corso del 2018 la crescita, con ritmo moderato, è stata sostenuta dall’espansione degli investimenti, secondo i programmi delle aziende, mentre i consumi delle famiglie hanno ristagnato; le esportazioni, che pure avevano fatto da traino alla recente fase di ripresa, sono poi rimaste stabili per la debolezza del commercio internazionale.
Negli ultimi mesi dell’anno sembra essersi registrato un indebolimento della produzione industriale (connesso ad un minore ottimismo circa l’evoluzione della domanda internazionale) a fronte di un’ulteriore crescita nei servizi. La disoccupazione si è comunque ridotta, toccando il 9,7 per cento in agosto; la tendenza è stata accentuata anche per i giovani. Si è rafforzata la crescita dei salari contrattuali.
Il settore delle costruzioni ha dato un contributo (moderatamente) positivo all’espansione del prodotto interno. L’indice della fiducia delle imprese edili (rilevato dall’Istat) ha confermato il graduale ma costante miglioramento in corso dal 2013, anche in misura maggiore rispetto agli altri comparti. Nel settore delle costruzioni i giudizi sulle condizioni di indebitamento sono nel complesso positivi. In sintesi, le valutazioni per il 2019 tendono a confermare l’andamento positivo del settore.
Nel mercato europeo le quotazioni immobiliari hanno continuato a crescere. Non è stato così in Italia dove, il ciclo immobiliare non è riuscito a rafforzarsi neanche nel 2018. Le compravendite hanno recuperato, proseguendo il trend avviato nel 2015, ma i prezzi invece hanno accusato un’ulteriore riduzione su base annua nel comparto non residenziale e, come confermato in questi giorni dall’Istat, anche in quello delle abitazioni esistenti. E’, del resto, sempre consistente lo stock di case invendute.
Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (condotto in luglio) le condizioni della domanda sono definite stabili dalla maggior parte delle agenzie immobiliari. In realtà da parte degli operatori vi è stata una lieve correzione al ribasso delle attese sull’andamento del mercato, che restano comunque favorevoli nel breve/medio termine. Sono positivi anche i giudizi delle imprese edili sull’andamento della domanda (sondaggio della Banca d’Italia in collaborazione con Il Sole 24 Ore, settembre).
Per il 2019 le stime della Banca d’Italia indicano una dinamica positiva, ma debole, dei prezzi delle case.
Il mercato degli affitti resta condizionato dalla nota parcellizzazione della proprietà residenziale e dalle caratteristiche dimensionali e qualitative dello stock di abitazioni. In genere le abitazioni offerte per la locazione in affitto sono di dimensioni più contenute e di livello più scadente; quelle di dimensioni più grandi, meno adatte per la locazione, sono poste in vendita. Entrambi i comparti ne restano influenzati negativamente.
Anche l’espansione del comparto dei fondi immobiliari italiani ha mostrato segni di rallentamento, con un calo significativo del valore delle transazioni in immobili, anche per la riduzione degli investimenti di operatori internazionali. Mentre il patrimonio dei fondi riservati a investitori professionali è aumentato, il settore rivolto alla clientela al dettaglio ha continuato a contrarsi per la liquidazione dei fondi in scadenza e per l’assenza di nuove iniziative.
Per le banche i rischi che promanano dal mercato immobiliare sono contenuti, anche per i criteri di prudenza nella concessione dei prestiti per l’acquisto di abitazioni. L’indicatore di vulnerabilità bancaria derivante dai prestiti alle famiglie per l’acquisto di immobili ha raggiunto, nel terzo trimestre del 2018, il valore più basso dal 2002.
In realtà i finanziamenti alle imprese costruzione e alle società immobiliari sono rimasti ad un livello molto basso. Infatti mentre nei settori manifatturiero e dei servizi i finanziamenti hanno continuato a crescere (rispettivamente 3,3 e 1,8 per cento in agosto) è invece continuata la flessione dei prestiti alle imprese di costruzione (anche se a ritmi lievemente più contenuti, -2,5 per cento).
E’ quindi davvero auspicabile per il 2019 una ripresa più sostenuta del settore immobiliare che, per altro verso, aiuterebbe anche il settore bancario nel recupero delle garanzie dei prestiti in sofferenza e la riduzione dello stock di crediti deteriorati.
Segnali positivi vengono dal mercato delle aste immobiliari rese più veloci dalle riforme del 2015/16 specie per la fase della vendita. Un terzo delle procedure si conclude con la vendita; il tasso di aggiudicazione al sud resta nettamente inferiore (22%, mentre al nord è al 45%).
Va ricordato, infine, il problema della carenza di abitazioni per le fasce più deboli della popolazione; da segnalare che il “decreto sicurezza” (d.l. 4 ottobre 2018, n. 113 da poco convertito) avvia finalmente una gestione dinamica degli immobili confiscati alle organizzazione criminali prevedendo la vendita per quelli non utili per finalità pubbliche. Tra queste ultime viene prevista opportunamente la locazione di alloggi a soggetti in particolare condizione di disagio economico e sociale. Potrebbe derivarne, in molti casi, una alternativa alle occupazioni abusive.
Nella legge di bilancio (n. 145 del 30/12/2018) per il settore immobiliare non vi sono interventi di portata strutturale. Si segnalano due elementi positivi: l’avvio della cedolare secca del 21% per gli affitti commerciali (limitata ai contratti di locazione stipulati nel corso del 2019) e il rinnovo delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico degli immobili.
La manovra consente poi ai Comuni di apportare variazioni alle aliquote dei tributi locali; considerato che per i Comuni sono nel contempo previsti consistenti tagli finanziari, verosimilmente tutto ciò si tradurrà in aumenti in sede locale per IMU e TASI a scapito del settore immobiliare.
Si apre così il nuovo anno, all’insegna di una generale prudenza ma anche con i settori più innovativi del mercato immobiliare che hanno ormai puntato sullo sviluppo. La competizione in un mercato non adeguatamente evoluto come quello italiano, del resto, non può che partire dalla specializzazione e dalla qualità del prodotto immobiliare.
