Con un mercato caratterizzato da circa 34.000 hotel sul territorio, con strutture di piccole dimensioni (in media 30 camere e una gestione di tipo familiare) e una scarsa penetrazione delle grandi catene, l’offerta alberghiera in Italia è una delle più frammentate d’Europa. Di fronte a questo contesto di disomogeneità, gli investitori stranieri tendono ad approcciare il mercato italiano con cautela, tendenza dimostrata dal dato del 2016, in cui i deal più importanti si sono registrati solo a Roma, Milano, Firenze e Venezia, mete del turismo internazionale.
Questo nonostante negli ultimi anni l'Italia abbia assistito ad un costante aumento degli introiti nel settore turistico, grazie ad un flusso crescente di visitatori, come conferma la classifica della World Trade Organization che, nel 2015, ha visto l’Italia al terzo posto in Europa dopo Spagna e Francia.
Questi alcuni degli aspetti emersi durante il convegno di Roma “Tourism investment in Italy: trends, risks, opportunities”, recentemente organizzato da RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors. L’evento è stato l’occasione per presentare le linee guida e le best practice utili ad uniformare l’approccio valutativo delle strutture alberghiere in conformità agli standard internazionali di valutazione RICS. Riflessioni contenute nel documento “Valutazione degli immobili a destinazione turistico-ricettiva”.
Daniele Levi Formiggini MRICS, Presidente di RICS in Italia: “Promuovere gli standard RICS significa offrire uno strumento di valutazione riconosciuto e condiviso a livello internazionale, significa lavorare per un mercato più imparziale, consapevole e trasparente. na valutazione degli immobili ricettivi secondo procedure standardizzate a livello globale è fondamentale anche per attrarre investimenti verso quelle strutture e location che nel nostro Paese hanno un grande potenziale di crescita ma che fino ad oggi, per mancanza di dati omogenei e comparabili, non sono ancora entrate nel mirino degli investitori internazionali”.
RICS ha introdotto uno strumento condiviso per poter valutare, correttamente ed in modo omogeneo, il patrimonio immobiliare ricettivo italiano. La valutazione delle strutture alberghiere necessita di specifiche analisi con un più elevato livello di complessità rispetto alle altre tipologie di immobili poiché il valore degli alberghi è direttamente correlato alla redditività dell’attività commerciale.
L’inquadramento del lavoro valutativo L’analisi della struttura ricettiva alla base degli standard RICS dovrà partire dall’inquadramento della tipologia alberghiera che si distingue per ubicazione dell’immobile (i.e. hotel di città e resort – mare, laghi, campagna, montagna); mercato di riferimento e fonte prevalente di business (i.e. destinazione business o di vacanza); categoria (da 1 a 5 stelle), definita dagli enti competenti in base alle caratteristiche della struttura (ampiezza delle camere, varietà dei servizi, etc.). La valutazione di ogni struttura richiede un’analisi approfondita della proprietà e del suo mercato, per poter essere in grado di prevederne le performance a lungo termine.
L’analisi dell’immobile deve essere condotta a livello sia macro (contesto regionale/provinciale di riferimento) sia micro (contesto locale) e tenere conto di diversi elementi quali accessibilità e infrastrutture, visibilità e riconoscibilità, nonché prossimità ai generatori di domanda o attrazioni. Importante anche un’analisi socio-economica dell’area per valutare le condizioni al momento della valutazione ed i probabili futuri cambiamenti. Anche il posizionamento della location in relazione ai principali competitor è un aspetto da non sottovalutare. Il dimensionamento delle camere e il layout, la capacità degli spazi comuni, le superfici e le consistenze, la manutenzione, le caratteristiche costruttive, la dotazione impiantistica, le licenze e le autorizzazioni sono, inoltre, tutti aspetti distintivi tipici del settore alberghiero che la descrizione dell’asset non può non includere.
Il processo valutativo Una corretta valutazione deve anche prevedere un’approfondita analisi del mercato alberghiero e delle sue dinamiche per poter studiare l’evoluzione storica della domanda e dell’offerta ed essere in grado di valutare le performance nel medio - lungo termine. Il documento fornisce una disamina delle diverse situazioni contrattuali tipiche del mercato alberghiero (affitto d’azienda, contratto di locazione, contratto di gestione, vacant possession), di assoluta rilevanza ai fini valutativi ed illustra gli standard del sistema uniforme di contabilizzazione “Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”, utilizzati dalle catene alberghiere internazionali ed indispensabili per il confronto delle performance degli hotel, in termini di ricavi e di costi.
Ultimi elementi chiave da tenere presenti sono gli approcci valutativi da utilizzare per ciascuna situazione e la panoramica degli elementi minimi da considerare in valutazione, fermo restando la metodologia del Discounted Cash Flow (DCF).
