In Italia il fatturato immobiliare del settore commerciale nel 2018 ha raggiunto 8,9 miliardi di euro, con una previsione di crescita a 9,3 miliardi nel 2020.
Nel complesso le transazioni del mercato europeo hanno movimentato 53,8 miliardi di euro di investimenti, in leggera flessione rispetto all’anno precedente Per l’anno in corso si stima un aumento dell’1,3%, per un totale di 54,5 miliardi.
Sono questi alcuni dei dati emersi nel corso della presentazione di “Shopping 2019”, il rapporto sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia con focus high street Firenze, Venezia, Milano e Roma, a cura di Scenari Immobiliari.
Se nel 2015 gli investimenti nel comparto europeo avevano toccato i 65,4 miliardi di euro, negli anni successivi è stato registrato un calo a due cifre culminato nei quasi 54 miliardi del 2018, anno che dovrebbe segnare il punto di ripartenza del settore in previsione di un aumento di poco più di un punto percentuale per il 2019.
Nel 2018 è proseguito il trend di crescita del giro d’affari del comparto commerciale in Italia: dopo il +4,2% registrato nel 2017, lo scorso anno l’incremento è stato pari al 2,9%, per 8,9 miliardi di euro di fatturato, e nel 2019 dovrebbe salire ancora a 9,1 miliardi (+2,2%), fino ai 9,3 del 2020.
L’analisi di venticinque delle transazioni più significative di immobili a uso commerciale del 2018, suddivise per cluster, in relazione all’obiettivo strategico della compravendita, mette in evidenza la polarizzazione del mercato. In primo luogo, le transazioni di disinvestimento, tredici in totale, per una superficie di circa 264 mila mq con un controvalore di poco superiore ai 668 milioni di euro. Si è trattato di asset ceduti perché non più conformi alle proprie strategie da perseguire, ad esempio quelli esclusi da una posizione dominante.
Senza dimenticare le transazioni avvenute nelle high street, cinque in totale, per un investimento complessivo di poco inferiore a cinquecento milioni di euro. Sebbene l’interesse resti concentrato su Milano e Roma, l’attrattività si è allargata anche ad altre città, come Venezia e Bologna. L’abbandono dei centri storici da parte delle attività terziarie apre costantemente occasioni di posizionamento per i retailer. Tuttavia, scarseggiano le dimensioni desiderate e un probabile fabbisogno di sviluppo in verticale diventa un’opportunità in più per gli investitori.
Risulta significativa anche la quota di transazioni “rilevanti”, quattro in totale, per una superficie di oltre 148mila mq e un controvalore di 293 milioni di euro. Si è tratto principalmente di grandi strutture, collocate in posizioni dominanti rispetto al proprio bacino di riferimento, come il Gran Shopping Mongolfiera a Molfetta (Ba), oppure il Centro Sicilia in provincia di Catania, così come il centro commerciale Il Gialdo, in provincia di Torino.
Infine, le transazioni di immobili da valorizzare, due in totale, per una superficie di poco più di 60mila mq (ed un investimento di circa 105 milioni di euro). Hanno riguardato strutture in posizioni secondarie (Parma e Brennero), confermando l’interesse sia nel comparto che in location a bassa penetrazione dell’e-commerce.
High street: Milano, Roma, Firenze e Venezia
L’andamento del settore commerciale nel capoluogo meneghino è stato positivo nel 2018. Il dinamismo della città si è avvertito anche dalla forte domanda proveniente dai retailer, incentrata quasi esclusivamente sulle high street, mentre per le altre strade è stato rilevato un totale disinteresse. Sebbene normalmente per i retailer il singolo punto vendita debba raggiungere almeno l’equilibrio economico, nelle high street del capoluogo la posizione e l’immagine che ne deriva sono sufficienti a giustificare l’investimento.
A Roma il 2018 è stato un anno abbastanza dinamico per il settore commerciale, la domanda dei retailer è stata vivace, anche se incentrata principalmente sulle high street e in prossimità dei flussi turistici. Si assiste a un processo di ottimizzazione e razionalizzazione della rete dei punti vendita per la maggior parte dei retailer. Soltanto i negozi che raggiungono i fatturati attesi restano attivi nella rete dei retailer, quelli meno strategici o con reddittività contenuta invece vengono chiusi, anche se collocati in posizioni centrali.
A Firenze il mercato immobiliare commerciale nel 2018 è stato positivo, la domanda da parte dei retailer è rimasta consistente nonostante il freno dovuto alle limitazioni normative, anche le quotazioni hanno mantenuto una dinamica positiva e le prospettive sono di un proseguimento del trend anche nel 2019. La spesa quotidiana in shopping di ciascun turista, secondo lo studio Shopping Tourism, è pari a circa 42 euro, che salgono a 120 se la motivazione principale del viaggio sono gli acquisti.
Venezia rimane la location nella quale i principali retailer collocano le proprie vetrine come un’esposizione del brand sul mondo, specialmente nel settore del lusso. Si tratta, tuttavia, di un mercato limitato principalmente alle high street, nelle quali la domanda e il turnover di insegne rimane elevato. Fuori da questi percorsi il dislivello è elevato, tanto nella domanda quanto nell’attrattività della singola posizione. In relazione allo stock del commercio al dettaglio, le attività al primo semestre 2018 hanno fatto registrare una contrazione nel numero di negozi, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Le interviste
Clara Garibello, direttore di ricerca di Scenari Immobiliari: ”Il mercato immobiliare in Europa ha mostrato una correlazione inversa tra l’andamento dell’online e la fiducia degli investitori. Questo però si è differenziato soprattutto sull’area mediterranea, dove l’incidenza dell’online è minore, mentre si è marcato di più a Nord, dalla Germania all’Inghilterra. C’erano già avvisaglie dall’anno scorso, quest’anno i segnali sono più chiari. Il mercato retail italiano è stato meno soggetto a questo sentiment negativo, per le caratteristiche intrinseche di attrattività dettata soprattutto da un modo diverso da fare shopping”.
Davide Braghini, Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners: “Il tema principale dal punto di vista legale è come combinare la vendita online con quella fisica. Posto che nel settore c’è la tradizione di contabilizzare il valore degli spazi e metterli a disposizione in base al successo in base al successo dell’iniziativa commerciale, è chiaro che una vendita online che sfugge alla localizzazione pone il problema di attribuzione di spazi. Ci sono situazioni più semplici da gestire, quando la vendita online è fatta anche all’interno dello spazio fisico, come sperimentato da alcuni concept store, ma anche situazioni più complicate, in cui bisogna studiare la dinamica del commercio per trovare soluzioni ottimali”.
Massimo Costa, segretario generale Assomoda: “Indubbiamente la sfida dell’omnicanalità è una delle più importanti tra quelle che sta attraversando il retail. Da questo punto di vista le aziende della moda, che in genere sono quelle che colgono prima delle altre le nuove tendenze di mercato, hanno capito che è necessario creare un’integrazione vincente tra il fisico e il virtuale, cercare di realizzare un luogo d’acquisto, un punto vendita raggiungibile attraverso diverse modalità. Mentre le aziende che lavorano nel web dimostrano di avere sempre più bisogno di un contatto fisico con il consumatore, le aziende a contatto col pubblico hanno bisogno di un efficace store online per essere all’altezza del mercato di oggi”.
Raffaele Rubin, Partner Josas Immobiliare: “Attualmente il mercato retail in tutte le high street italiane è molto dinamico. Continuano ad esserci richieste da parte di brand nazionali e internazionali nelle strade dello shopping di tutte le grandi città italiane. Sicuramente ci sono cambiamenti importanti, riqualificazioni urbane in tante città. Siamo tutti curiosi di vedere quel che sarà, con grandi aperture previste prossimamente. Un mercato che nel 2018 è rimasto stabile, con dinamiche differenti tra città e città. Milano continua ad essere quella con più dinamismo. Firenze ha fatto grandi passi avanti, Roma continua ad essere attrattiva per i turisti, ma è un po’ penalizzata da alcune scelte amministrative”.
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