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30 Aprile 2016

Real Estate, Magotti (H.I.G.): mancanze del passato, fortune di oggi (Videointervista)

di M.C.

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Un’altra assicurazione: l’Italia è tornata nel radar degli investitori stranieri. Questa volta a confermare il fenomeno è Gabriele Magotti, Director H.I.G. Capital Italia, intervistato da MonitorImmobiliare. Dietro questo ottimismo si nasconde però una mancanza del passato: il patrimonio immobiliare italiano è obsoleto. È necessario sfruttare quindi il momento per far tornare l’Italia al tavolo dei big.

Si parla di un ritrovato interesse da parte degli investitori stranieri nel nostro Paese. A che punto siamo? Qual è la strategia dei fondi internazionali verso l’Italia?

Il mercato in questo momento è particolarmente attivo dopo anni in cui gli investimenti in Italia avevano raggiunto un punto di stasi. C’è grande interesse e gli investitori percepiscono positivamente il nostro Paese. Particolarmente interessante è la presenza di investitori che in passato non erano attivi e che anzi erano prevenuti. Il momento è positivo e ce la possiamo giocare alla pari con altri mercati europei come quello spagnolo o francese.

Si parla spesso di mancanza di prodotto di qualità: gli investitori stranieri stanno ancora cercando di acquistare il Colosseo a Roma o il Duomo a Milano oppure stanno valutando anche degli investimenti in aree non core?

La mancanza di prodotto è reale. Se si vuole rispettare tutti i parametri, pochissime situazioni in Italia combaciano. Il patrimonio immobiliare del Belpaese ha un’età superiore ad altri mercati, c’è prodotto vecchio ed è difficile trovare nelle città italiane dei business district propriamente detti, se non in pochissime eccezioni. L'elemento positivo è che negli ultimi 12 mesi gli investitori hanno deciso di ampliare il proprio focus anche a realtà e aree geografiche che non venivano considerate. Per esempio, particolarmente positivo è l’interesse verso il Sud che fino a qualche tempo fa non erano considerate appetibile: per cercare di supplire alla mancanza di prodotto nelle piazze principali gli investitori stanno cercando di ampliare il proprio raggio di azione su mercati considerati secondari.

Dal generale al concreto. Voi come vi muovete in Italia e nel resto del mondo?

Noi come H.I.G. siamo specializzati nelle Mid Cap, ovvero ci muoviamo verso realtà medio-piccole che di solito non vengono prese in considerazione da altri fondi di private equity o fondi istituzionali. Noi ci focalizziamo su tagli di operazioni tra i 15 e i 30 milioni di euro come controvalore e questo ha un ottimo feed con il mercato italiano che ha un taglio inferiore ad altri mercati nel Vecchio Continente. Ci stiamo muovendo su questi parametri verso situazioni value-added, per creare del valore attraverso una strategia di gestione attiva. Riteniamo che il mercato italiano offra delle opportunità soprattutto nel settore retail e alberghiero. Nel passato ci sono state delle mancanze che oggi offrono degli spazi di manovra interessanti. Alcune strutture possono essere aggiornate anche attraverso l’adozione di brand a livello internazionale mentre oggi la dotazione alberghiera è dominata dalla conduzione famigliare. L’ottica è quella della riqualificazione anche attraverso la collaborazione con operatori specializzati. L’alberghiero offre le potenzialità di crescita maggiori nel panorama italiano. Al contrario il settore che offre le opportunità meno interessanti, per noi, è quello degli uffici a causa dell’elevata disponibilità del capitale dedicato e per le dinamiche dell’assorbimento di nuovi spazi di uffici.

Il residenziale è fuori dal vostro radar? Come vede il comparto?

Abbiamo un’esposizione indiretta anche sul settore residenziale tramite acquisti di portafogli di crediti garantiti da immobili con questa destinazione. È un settore che guardiamo e crediamo che abbia una sua ragion d’essere per gli investitori istituzionali. Sicuramente le dinamiche sono diverse. Non crediamo però che ci sarà una crescita importante nei valori immobiliari nei prossimi anni. È il settore più resiliente e il rischio è minore perché le dinamiche derivano principalmente da fattori demografici. Di conseguenza anche i ritorni sono più contenuti. Ovviamente poi vanno fatti dei distinguo tra le varie realtà territoriali.

Come vede adesso il mercato degli Npl in Italia?

Il potenziale del mercato è enorme anche perché la dimensione dei crediti deteriorati in pancia alle banche italiane è maggiore di quella di altri mercati europei. C’è un valore che ancora si fa fatica a estrarre. Sono stati fatti passi in avanti come i veicoli istituzionali e la riduzione delle tempistiche di rientro. Tutti strumenti che cercano di ridurre il gap tra domanda e offerta. Ancora questi tentativi non sono riusciti a colmare questa discrasia. Sicuramente c’è ancora della strada da fare.

Cosa ci possiamo aspettare nei prossimi 12 mesi dal mercato immobiliare nel suo complesso?

L’anno che abbiamo di fronte sarà positivo. I fondamentali di domanda e offerta sono ancora interessanti e la finestra di opportunità per il mercato italiano è ancora ben presente. Continuerà il fermento sul mercato. Il sentiment è sicuramente positivo.

Guarda la video intervista a Gabriele Magotti

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