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Per gli uffici è fuga dal centro città

di Cristina Giua 21 Maggio 2014

Sta cambiando faccia il mercato degli spazi direzionali nelle principali città italiane.

Si tratta di un passaggio lento, ma la tendenza in atto è evidente e coinvolge non solo i grandi gruppi e le grandi società.

Il progetti di business park, arrivati sul mercato degli uffici nell'arco degli ultimi 10 anni nelle zone semi-centrali, periferiche o nella prima fascia extra urbana, hanno aperto la via al trasloco (un esempio su tutti, Porta Nuova a Milano con Unicredit).

Ma dietro di loro, anche gli operatori più piccoli stanno muovendo le fila.


Contano gli spazi in classe A dei nuovi uffici, i layout efficienti (calcolati non in metri quadri ma in numero di postazioni di lavoro), i collegamenti e i parcheggi a portata di mano.

Ma niente ha convinto aziende e professionisti a fare i bagagli così in fretta come la crisi economica che ha falciato budget e comodità centriste.

Il diktat, conti alla mano, è via dal carissimo centro, a favore di location secondarie con canoni di locazione/costo al mq (nel caso di azienda che punta ad essere proprietaria della sede in cui opera) più abbordabili.

Ne ha accennato Armando Borghi, amministratore delegato di Gabetti Property Solutions, nel suo intervento al convegno organizzato da Monitorimmobiliare sulle tendenze del mercato immobiliare italiano, quando ha parlato di un centro città (soprattutto milanese), dove gli appartamenti trasformati in uffici e oggi liberi fanno molta fatica a trovare nuovi inquilini.

Una difficoltà impensabile negli anni ante crisi.


A scattare la fotografia proprio del segmento delle piccole metrature (comprese tra 50 e 100 mq) è un monitoraggio dell'ufficio studi di Tecnocasa effettuato sulla seconda parte del 2013 in un panel di città che, oltre a Milano, esaminano in dettaglio Roma, Torino, Verona, Firenze, Perugia, fino alle realtà del Sud come Napoli, Palermo, Catania.

Da segnalare alcuni tratti in comuni: la già ricordata tendenza centrifuga a caccia del risparmio, i tempi abbastanza bibblici per chiudere l'operazione (in media 230 giorni) e poi la diminuzione dei prezzi al mq e dei canoni di locazione, sia per le pezzature di uffici insediate nei centri direzionali e sia per quelle inserite negli edifici a destinazione prevalentemente residenziale.


La diminuzione dei prezzi è stata infatti del 4,6% per gli uffici di nuova costruzione mentre per quelli usati il un calo del 4,7% (nei centri direzionali) e del 4,5% (in palazzine residenziali).

Sul versante affitti la diminuzione dei canoni è stata del 3,7% e del 3,5% per gli uffici nuovi in centri direzionali e in palazzine residenziali.

Per gli uffici usati invece la diminuzione per quelli in centri direzionali è stata del 3,3% e del 3,4% per quelli in palazzine residenziali.

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Beni Stabili -0.26 0.5670 1,286,859,119 2.022
Brioschi -2.75 0.0495 38,989,410 0.000
Coima Res -0.99 7.5250 270,952,675 0.230
Dea Capital -0.29 1.0370 317,956,748 0.163
Gabetti 3.85 0.4985 28,848,506 0.004
Hi Real 0.00 0.0000 0 0.000
Igd 0.30 0.6700 544,740,573 1.285
Italcementi 0.19 10.5300 3,677,820,260 21.028
Mutuionline -0.39 7.7000 304,241,399 0.205
Prelios 0.00 0.0723 83,369,044 0.042
Risanamento -3.76 0.0818 147,309,058 0.005
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
2.34 1,095.0000 113,743 0.131
1.07 990.0000 84,004,470 0.011
0.00 900.0000 60,011,100 0.000
0.69 247.7000 129,180,504 0.077
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1.21 1,670.0000 102,712 0.146
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4.61 497.0000 34,193,600 0.005
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0.50 1,005.0000 60,300 0.000
1.93 238.0000 0 0.018
3.32 130.7000 84,509,313 0.016
2.78 1,183.0000 189,280 0.046
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