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Per gli uffici è fuga dal centro città

di Cristina Giua 21 Maggio 2014

Sta cambiando faccia il mercato degli spazi direzionali nelle principali città italiane.

Si tratta di un passaggio lento, ma la tendenza in atto è evidente e coinvolge non solo i grandi gruppi e le grandi società.

Il progetti di business park, arrivati sul mercato degli uffici nell'arco degli ultimi 10 anni nelle zone semi-centrali, periferiche o nella prima fascia extra urbana, hanno aperto la via al trasloco (un esempio su tutti, Porta Nuova a Milano con Unicredit).

Ma dietro di loro, anche gli operatori più piccoli stanno muovendo le fila.


Contano gli spazi in classe A dei nuovi uffici, i layout efficienti (calcolati non in metri quadri ma in numero di postazioni di lavoro), i collegamenti e i parcheggi a portata di mano.

Ma niente ha convinto aziende e professionisti a fare i bagagli così in fretta come la crisi economica che ha falciato budget e comodità centriste.

Il diktat, conti alla mano, è via dal carissimo centro, a favore di location secondarie con canoni di locazione/costo al mq (nel caso di azienda che punta ad essere proprietaria della sede in cui opera) più abbordabili.

Ne ha accennato Armando Borghi, amministratore delegato di Gabetti Property Solutions, nel suo intervento al convegno organizzato da Monitorimmobiliare sulle tendenze del mercato immobiliare italiano, quando ha parlato di un centro città (soprattutto milanese), dove gli appartamenti trasformati in uffici e oggi liberi fanno molta fatica a trovare nuovi inquilini.

Una difficoltà impensabile negli anni ante crisi.


A scattare la fotografia proprio del segmento delle piccole metrature (comprese tra 50 e 100 mq) è un monitoraggio dell'ufficio studi di Tecnocasa effettuato sulla seconda parte del 2013 in un panel di città che, oltre a Milano, esaminano in dettaglio Roma, Torino, Verona, Firenze, Perugia, fino alle realtà del Sud come Napoli, Palermo, Catania.

Da segnalare alcuni tratti in comuni: la già ricordata tendenza centrifuga a caccia del risparmio, i tempi abbastanza bibblici per chiudere l'operazione (in media 230 giorni) e poi la diminuzione dei prezzi al mq e dei canoni di locazione, sia per le pezzature di uffici insediate nei centri direzionali e sia per quelle inserite negli edifici a destinazione prevalentemente residenziale.


La diminuzione dei prezzi è stata infatti del 4,6% per gli uffici di nuova costruzione mentre per quelli usati il un calo del 4,7% (nei centri direzionali) e del 4,5% (in palazzine residenziali).

Sul versante affitti la diminuzione dei canoni è stata del 3,7% e del 3,5% per gli uffici nuovi in centri direzionali e in palazzine residenziali.

Per gli uffici usati invece la diminuzione per quelli in centri direzionali è stata del 3,3% e del 3,4% per quelli in palazzine residenziali.

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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes 0.27 0.3650 116,728,165 0.033
Beni Stabili 1.31 0.5400 1,225,580,114 0.854
Brioschi 0.43 0.0462 36,390,116 0.000
Coima Res 2.00 7.1500 257,450,050 0.029
Dea Capital 8.13 1.0900 334,207,189 0.506
Gabetti -2.24 0.4760 27,546,417 0.000
Hi Real 0.00 0.0000 0 0.000
Igd 0.95 0.7405 602,060,290 0.318
Italcementi 0.09 10.5800 3,695,283,794 4.231
Mutuionline 0.94 7.5200 297,129,262 0.179
Prelios 2.56 0.0800 92,247,905 0.086
Risanamento -2.30 0.0806 145,148,045 0.028
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
-0.24 1,240.0000 128,805 0.025
-0.69 1,010.0000 85,702 0.004
0.00 930.0000 62,011,470 0.012
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1.67 122.0000 32,753,828 0.006
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1.33 145.2000 93,884,868 0.001
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-0.58 1,556.0000 48,003 0.003
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