Scopo di questo mio intervento è la definizione dei rapporti che possono/devono intercorrere tra la categoria dei notai e quella degli agenti immobiliari; per questo ritengo utile precisare i punti fondanti di tali attività.
L'agente immobiliare mette in contatto tra loro due soggetti (che normalmente non si conoscono, e che spesso il mediatore non conosce) per la conclusione di un affare che, per semplificare, può essere una compravendita o una locazione ed ha diritto ad un compenso liberamente contrattato, in assenza di tariffe vincolanti.
L'intermediario svolge anche attività propedeutiche alla conclusione dell'affare, a partire dalla pubblicità, visite "guidate", raccolta di documenti, predisposizione della lettera di incarico e della proposta ed accettazione che, in caso di incontro, vengono a costituire un contratto preliminare, eventualmente da perfezionare ed integrare con successivo ulteriore contratto preliminare.
Il notaio, pubblico ufficiale, che diventa tale solo a seguito di concorso estremamente selettivo, e che dovrebbe svolgere in generale la funzione di controllore delle attività giuridiche, di custode dei pubblici registri e della pubblica fede, in forza di tariffe vincolanti (peraltro soppresse), imposte dallo Stato, e conservare atti e documenti, svolge attività di magistratura preventiva; e pertanto, per quanto riguarda le attività pertinenti alla funzione pubblica, è geneticamente escluso da qualsiasi regola concorrenziale, senza dimenticare che è sottoposto agli stringenti controlli esercitati dagli Archivi Notarili.
In conclusione, il notaio è fuori dal mercato in quanto controllore del mercato.
E invece i notai (che non sono una libera professione ma forse non lo sanno) con notevole ingenuità, continuano a volersi confrontare col mercato, continuano a presentarsi con le "altre" professioni (CUP, ADEPP e simili) ed a partecipare alla stesura del Testo Unico delle Professioni!
Queste sono le alternative: o i notai sono autolesionisti (alla fine vengono considerati alla pari con gli "altri" liberi professionisti), oppure ... non hanno ancora capito chi sono!
E’ bene rimarcare il fatto che vi è una notevole distinzione tra i notai ed il Notariato, infatti se è vero che, ogni giorno, notai e agenti immobiliari lavorano in stretta relazione per rendere più sicura e trasparente la compravendita immobiliare, è vero anche che tutti i tentativi fatti da Fiaip e dalle altre associazioni per cercare di stringere accordi di collaborazione a livello nazionale dopo mesi e mesi di incontri sono miserevolmente naufragati.
Potrei dire senza timore di essere smentito che il corpo non segue la testa, anche perché il Notariato ha fatto accordi con quasi tutte le categorie tranne che con gli agenti immobiliari, e questo nonostante noi mediatori siamo responsabili e garanti, insieme ai notai, (responsabilità precontrattuale e responsabilità contrattuale) del percorso che acquirente e venditore compiono nei trasferimenti immobiliari.
Vi siete mai chiesti il perché ? Venendo al dunque, i notai tendono (in particolare) a dominare il mercato immobiliare, escludendo quegli operatori che sembrano poter sottrarre loro eventuali competenze e privilegi quali, ad esempio, gli agenti immobiliari. Il che sembra davvero impossibile, visto l'elenco delle prerogative notarili di cui sopra, tutte di natura pubblica.
La realtà però è quella sopra delineata, tanto è vero che i notai hanno tentato, presentando la proposta di Legge sul "deposito del prezzo" presso il notaio, di escludere gli agenti immobiliari fin dall'inizio dal rapporto tra venditore ed acquirente, con la previsione dell'obbligatorio deposito presso il notaio di ogni somma (anche pagata in tempi successivi), a partire dal contratto preliminare, da stipularsi, obbligatoriamente, presso il notaio (scimmiottando il sistema francese, dove peraltro tale deposito è assolutamente facoltativo).
Conclusione: la proposta del notariato è stata del tutto stravolta dallo Stato, che ne ha approfittato nel proprio esclusivo interesse, varando la Legge 147/2013 dove all'art.1.63 si prevede il deposito vincolato in un conto segregato (inaccessibile ai creditori ed allo stesso notaio) di tutte le somme versate al notaio relative al prezzo, a tutela dell'acquirente, compresi onorari ed imposte; e ciò non soltanto per le compravendite, ma per (quasi) tutti i contratti, anche dove non c'è un prezzo e nessuno da tutelare (vedi donazioni). In pratica, il notaio dovrà prima eseguire gli adempimenti (anticipando di suo le somme necessarie) e poi potrà sbloccare le somme depositate, consegnarle agli aventi diritto, e recuperare quelle da lui anticipate.
Questo dal punto di vista fisiologico; non vogliamo pensare, in caso di controversie, avendo nel frattempo anticipato le spese per gli adempimenti, a quando il notaio potrà recuperare le somme a lui spettanti. Nel frattempo lo Stato contratterà direttamente con le Banche gli interessi da corrispondere sulle somme depositate, interessi che non spetteranno nè alle parti nè al notaio, bensì allo Stato stesso, che li utilizzerà per ridurre il cuneo fiscale delle Pmi (Piccole medie imprese).: ovviamente, più a lungo restano depositate le somme, più interessi lucrerà lo Stato.
Senza dimenticare che le Banche si faranno pagare per bonifici, depositi e aperture di conti correnti; e si potrebbe malignamente ipotizzare che i notai si faranno pagare sia al momento del trasferimento, che successivamente, quando si dovranno rilasciare le quietanze alle parti, quanto meno allo scopo di recuperare i costi bancari (faccio un pensierino anche ai costi bancari da sostenere per il POS obbligatorio).
Infine potremmo anche chiederci se le banche saranno disposte a depositare l'importo dei mutui nelle mani dei notai...
Le conseguenze saranno queste: paralisi dei mutui e impossibilità di stipulare atti a catena.
Con buona pace di qualsiasi norma costituzionale, come dimostrato dallo studio del Professor Gino Scaccia sulla norma in questione.
Quanto precede l'ho già denunziato nell'agosto scorso, ma tanto in Italia sono anni che si legifera "contra Constitutionem", senza che nessuno eccepisca alcunché…
Ma il bello della faccenda è questo, che alla gran parte dei Notai: la grande "notizia" fu annunciata durante il congresso nazionale del 2013, e contrabbandata come una "conquista" del notariato!
Oggi però, una volta capito in quale tritacarne si è gettata la categoria, la maggioranza dei notai è del tutto contraria a questa normativa.
Per fortuna, dei cittadini, degli agenti Immobiliari e degli stessi notai, questa follia non è ancora in vigore, in quanto non è stato emanato il Decreto attuativo.
Non si comprende, come alla luce di quanto espresso e di quanto potrebbe accadere, se la legge dovesse trovare attuazione, il Notariato continui a difendere una Legge palesemente incostituzionale che provocherà seri danni al mercato, con l’aumento dei costi delle transazioni a carico dei cittadini, con un considerevole rallentamento dell’erogazione dei mutui e quindi delle compravendite e con un appannamento della figura stessa del Notaio agli occhi dei consumatori e dell’intera filiera dell’immobiliare, fatti chiari e concreti che non vede solo chi non vuol vedere. Per adempiere al mio incarico partecipo costantemente a convegni sparsi su tutto il territorio nazionale, molto spesso ho il piacere di confrontarmi con i notai, vi posso dire che quasi nessuno approva l’operato del Direttivo Nazionale, ma purtroppo questo lo dicono in privato, se chiamati a rispondere in pubblico cercano di gettare acqua sul fuoco rimandando l’analisi ai futuri Decreti attuativi.
Superfluo aggiungere che nessuna norma esonera i consiglieri nazionali del Notariato dal vincolo di mandato, e cioè dal dare conto del loro operato ai Collegi che li hanno eletti: probabilmente pensano (a torto) di essere degli onorevoli, esentati da detto vincolo in forza dell'articolo 67 della Costituzione.
In buona sostanza, una brutta storia fatta di ingenuità e, se è consentito, di ubris ma, sostanzialmente, di “pifferi di montagna”. Come è possibile farsi turlupinare dallo Stato italiano, che tutti dovrebbero ben conoscere, ed in particolare i notai, dimentichi evidentemente di precedenti "fregature" quali, a titolo esemplificativo, la riduzione degli onorari ad opera di Tremonti in sede di prezzo-valore, le cessioni di quote di S.r.l. affidate anche ai commercialisti, e da ultimo (a mo’ di beffa), l'abolizione del limite di età dei soci negli atti costitutivi di S.r.l. semplificate, società che i notai erano stati costretti (da Monti) a stipulare gratuitamente per gli under 35?
Purtroppo, con lo Stato (italiano) non si possono fare patti né accordi, trattandosi di soggetto altamente inaffidabile, ma sembra che i notai non lo abbiano ancora capito.
Non posso pensare che le mie considerazioni sfuggano a chi è stato chiamato da tanti notai a guidare una delle più prestigiose e colte categorie professionali, e faccio fatica a credere che un ripensamento, favorito anche da un dibattito interno al Consiglio Nazionale del Notariato, non possa essere effettuato.
La forza degli uomini e la loro onestà intellettuale risplendono non solo alla luce delle vittorie conseguite, ma ancor di più dall’ammettere di aver sbagliato.
Quello che voglio dire, in conclusione, è che i notai, anzi scusate, il Notariato dovrebbe rimettere i piedi a terra, facendo un bagno di umiltà, e tenere rapporti di reciproco rispetto con le altre categorie, per collaborare tutti insieme alla soluzione dei problemi del settore, il tutto nell'esclusivo interesse dei cittadini.
