Un mutuo è un mutuo. A tasso fisso o variabile, quando comincio a pagare, ad ogni rata un pezzetto della casa diventa mia. E’ su questo che si basa il risparmio degli italiani dal dopoguerra. Le cose cambiano, per carità. Infatti negli ultimi anni la prima casa che è sempre stata ritenuta intoccabile, si ritrova gravata di tasse e tariffe che rendono difficile addirittura mantenerne il possesso. Figuriamoci quanto possa alimentare la voglia di investire nel mattone da parte dei privati.
In tutto questo, il settore ha la necessità vitale da una parte di sensibilizzare il legislatore verso un trattamento fiscale complessivo non penalizzante, dall’altro di chiarezza. In tutte le fasi. Se è fondamentale avere planimetrie effettive di cosa si compra, è altrettanto importante che i metri quadrati non siano calcolati a spanne dal venditore. Se è importante che i rendering delle nuove costruzioni siano accurati e realistici è altrettanto importante che i lavori non siano poi affidati alla solita impresa di due persone che subappalta a cascata. Senza questa chiarezza l’immobiliare farà fatica a rialzarsi.
In questo contesto arriva il nuovo mutuo giovani di banca Intesa, lungo 40 anni con 10 anni di preammortamento.
C’è qualcosa che non funziona in questo prodotto. E’ vero che ognuno è libero di sottoscrivere o meno un mutuo. Quindi, rispettando i vincoli posti dalla Banca d’Italia, è il mercato che decide se un prodotto ha successo.
Il problema è legato alla modalità di erogazione e di comunicazione. Sempre precisando che banca Intesa Sanpaolo è un istituto fondamentale per l’economia italiana, nel comunicato diffuso alla stampa non si cita mai il termine preammortamento. Si parla di “rate leggere di soli interessi” nei primi 10 anni. Se lo hanno scritto questo modo sicuramente saranno stati autorizzati dagli organismi di controllo, ma sempre di preammortamento si tratta. Quindi, si può sottoscrivere fino a 35 anni di età, a 45 anni avrò finito di pagare gli interessi sul prestito (di questo si tratta) per poi cominciare a pagare 30 anni di rate di mutuo. Scusate ma tralasciare questo dettaglio, che condizionerà l’intera vita di una famiglia, sembra grave. Perché comprare casa sarà una scelta sempre più difficile e non serve certo al mercato operare con strumenti che non siano immediatamente riconoscibili.
C’è poi il tema della validità del mutuo con 10 anni di preammortamento. A chi serve? Alla banca sicuramente che deve aumentare quanto più possibile gli affidamenti per far fronte alle richieste della BCE. Lato cliente, proviamo a fare due conti. Ho 35 anni, voglio uscire dalla casa dei genitori. Posso prendere in affitto una casa o comprarla. Nel primo caso metto in preventivo 500 euro di canone mensile, che non rivedrò mai più. Nessun vincolo, nessun immobilizzo di capitali, nessun debito, se cambio città o trovo l’occasione disdico il contratto e sono libero. Altrimenti la compro. Col mutuo giovani di Intesa, per i primi 10 anni sono in una situazione del tutto simile per l’importo (su 150.000 di valore Intesa parla di 338 euro al mese, ma solo dal 18 aprile sarà disponibile il prospetto informativo). Ma alla voce costi da sostenere subito, prima di avere le chiavi serve aggiungere: 700 euro di istruttoria; almeno 1.000 per la polizza assicurativa; 320 spese di perizia; 4.500 spese per mediazione d’agenzia (se si passa da un agente immobiliare). Oltre a tasse, notaio e varie. Oltre poi a dover pagare tasse sul possesso ogni anno. A conti fatti, andare in affitto è più conveniente, considerando che per i primi 10 anni di mutuo (preammortamento) il mio capitale non è stato rimborsato neanche per un centesimo. Esattamente come se fossi in affitto. In più abbiamo comunque segnalato alla Centrale Rischi un finanziamento attivo e quindi sarà più difficile anche comprare un televisore a rate. Togliamoci dalla testa un finanziamento per avviare un’attività in proprio. In questo quadro c’è solo da sperare di fare carriera nel corso degli anni e aumentare il proprio reddito disponibile. Perché molto probabilmente anche la famiglia di provenienza ha dovuto garantire il prestito e quindi non ci saranno risorse per piani alternativi.
In definitiva, sempre ricordando che Intesa è una banca fondamentale per il sistema Italia, ma c’era bisogno di un prodotto del genere, che potrebbe bloccare il potere di spesa di una generazione?
In tutto questo, ci sembra che le associazioni di categoria, a parte rare eccezioni, siano in totale silenzio. Anche questo è un segno dei tempi. Lasciar fare al mercato, poi unirsi a chi vince. Attenzione però, perché chi vince non è detto che si ricordi di chi gli ha consentito di vincere.
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