A poco più di un mese dall’avvio della stagione invernale 2015/2016 non si registrano variazioni significative degli affitti settimanali sia per i periodi di bassa stagione che per quelli di altissima, corrispondenti alle due settimane di Natale e Capodanno. Lo rileva Casa.it. I canoni variano a seconda del numero di posti letto disponibili nell’appartamento: mediamente su di una abitazione di 40 metri quadri si calcolano al massimo 2/4 persone, per un affitto settimanale medio in alta stagione di circa 500 euro per una località non compresa fra le top d’Italia come Cortina, Courmayeur o Madonna di Campiglio. I prezzi medi di vendita continuano a muoversi su due differenti velocità, soprattutto a livello territoriale.
Nel caso delle abitazioni di qualità elevata, vale a dire con caratteristiche non solo architettoniche ma paesaggistiche e legate alla localizzazione (la località turisticamente rinomata, un facile accesso agli impianti di risalita, la distanza non eccessiva dalle principali città capoluogo sono i requisiti più importanti) i valori sono sostanzialmente rimasti stabili rispetto al 2014; nella media generale ciò significa una variazione annua nominale dei prezzi sostanzialmente pari a zero.
Per le abitazioni medie invece i prezzi hanno subito dei cali piuttosto importanti nell’ordine del 5,0% medio, soprattutto nelle località che non vengono considerate di assoluto pregio ma rientrano in una fascia medio alta di frequentazione turistica.
Soprattutto in Valle d’Aosta si registrano eccessi di offerta che sono frutto delle tempistiche di vendita ormai superiori ai 12 mesi. Infatti oggi la media si avvicina ai 10 mesi, pur con le dovute differenze sia per quanto riguarda le località che le tipologie di abitazioni. Infatti, a livello di località i tempi più lunghi si configurano soprattutto sui mercati della già citata Valle d’Aosta, della Lombardia e del Triveneto, per non parlare dei più piccoli mercati di Toscana e Abruzzo, dove gli scambi si sono molto rarefatti.
Più stabile la forbice fra il prezzo offerto e quello di vendita che si conferma vicina alla media del 10,0%, ricavata da un minimo di sconto del 5,0% (ottenuto più agevolmente da coloro che acquistano l’abitazione direttamente in contanti, senza far ricorso ad un finanziamento) ad un massimo del 15,0% soprattutto quando si tratta di abitazioni che devono essere riqualificate e che obbligano l’acquirente ad usare l’automobile per raggiungere gli impianti di risalita.
Scarsa la domanda a puro scopo di investimento, anche se i rendimenti stagionali non sono poi così poco appetibili e soprattutto considerando che il valore di queste abitazioni, pur oggi sottoposte a delle svalutazioni, nel tempo ha sempre segnato degli ottimi incrementi.
Il mercato nelle principali Regioni del Nord Italia
VALLE D’AOSTA
Nelle principali località le variazioni percentuali sulle compravendite sono molto alte sia in senso positivo che in senso negativo, ma questo è comprensibile quando si parla di poche decine di abitazioni compravendute per comune nell’arco di 12 mesi. Ci troviamo così di fronte a crescite e a cali di oltre 20/30 punti percentuali solo perché si sono acquistate o vendute poche unità abitative in più o in meno.
L’andamento del 2014 è rimasto in linea con quelle che erano le aspettative: domanda più debole e transazioni in calo nuovamente rispetto all’anno precedente, il calo è stato dell’8,8%.
Il calo dei prezzi è stato in media del 5,9%, per il quinto anno di seguito le abitazioni di vacanza della Valle registrano una riduzione di prezzo. Si tratta soprattutto di variazioni relative ai valori di vendita di prodotti che erano rimasti sul mercato per oltre un anno e che per essere venduti hanno dovuto vedere ridimensionato il loro prezzo stante la debolezza della domanda d’acquisto.
L’offerta è cresciuta in maniera sostanziale in questi ultimi mesi, anche sul fronte delle nuove costruzioni.
La domanda in acquisto si divide sostanzialmente fra gli appartamenti di taglio medio – piccolo (compresi fra i 40 e i 70 metri quadrati) e quelli di taglio superiore ai 120 mq, caratteristici della fascia più alta (ville e chalet di montagna).
Le località che vedono scendere la domanda sono in particolare quelle della valle di Gressoney e della confinante Val d’Ayas (Champoluc e Antagnod in particolare) oggetto delle preferenze delle famiglie lombarde e piemontesi particolarmente vicine grazie al sistema autostradale. I due paesi di Gressoney (St. Jean e La Trinité) hanno visto aumentare i prezzi di vendita delle abitazioni nell’ordine del 35% negli ultimi 4 anni, con punte oltre i 6.500 euro al metro quadro per le ville e gli chalet ristrutturati, particolarmente nell’area di St. Jean.
Nella Val d’Ayas, a Champoluc, i prezzi sono fermi sui livelli di inizio 2008, e secondo gli operatori sarà ben difficile che ci si scosti da questi valori nel medio periodo.
Prezzi stabili anche nelle vicine località di Antagnod e Brusson che hanno visto crescere dal 2000 ad oggi i prezzi a ritmi del 4-5% l’anno.
Nella località più prestigiosa della Regione, Courmayeur, il mercato ha registrato alla fine dell’anno scorso un calo delle compravendite (-4,0%) che tuttavia ha fatto segnare un notevole miglioramento rispetto all’anno precedente in cui la discesa era stata di ben 10 punti percentuali più alta.
Dunque nonostante l’elevato livello raggiunto dai prezzi di vendita, si toccano punte superiori ai 10.000 euro al metro per gli appartamenti più pregiati, la domanda della fascia alta e medio alta non ha tirato il freno neppure nell’anno della grande crisi finanziaria. Anzi, si direbbe che i capitali investiti in beni immobili di pregio abbiano rappresentato un naturale rifugio per le famiglie più facoltose.
L’offerta di nuove realizzazioni, non particolarmente alta, si sviluppa nelle zone comprese fra Pré St. Didier e Courmayeur, con prezzi difficilmente più bassi dei 6.000 – 7.000 euro al metro quadrato.
Infine, a Cervinia, la buona risposta della domanda estera continua e mantiene i prezzi a livelli alti anche se non paragonabili con quelli di Courmayeur. D’altra parte, il paese di Breuil non è sicuramente fra i più affascinanti della Regione e solo la grande offerta di piste (con il collegamento internazionale con Zermatt) e l’incomparabile bellezza del Cervino sono da sempre le carte vincenti di questa località. I prezzi del nuovo si attestano fra i 5.000 ed i 6.000 euro al metro, mentre l’usato viene venduto a meno di 4.000 euro al metro, ovviamente nelle aree più distanti dagli impianti di risalita. Proprio grazie alla domanda proveniente dall’estero, Cervinia rimane una delle località valdostane più interessanti dal punto di vista dell’investitore interessato ad affittare annualmente il suo appartamento.
PIEMONTE
In Piemonte la forte offerta conseguente alle Olimpiadi Invernali del 2006 aveva di fatto creato un surplus sul mercato della seconda casa con effetti depressivi sui prezzi di vendita nell’anno seguente alla manifestazione olimpica.
Oggi, dopo un paio di anni non particolarmente negativi, la domanda sembra aver tirato nuovamente il freno e le compravendite sono poche rispetto all’anno passato, si stima almeno un 10% in meno. Le famiglie di Liguria, Piemonte e Lombardia sono i primi acquirenti di queste località e la loro scelta punta nell’80% dei casi su immobili di nuova o recente realizzazione con metrature non superiori ai 70-80 metri quadrati.
Per i comuni dell’area sciistica della Provincia di Torino, situata ad Ovest rispetto al capoluogo piemontese, dopo un 2014 che si era configurato come un anno di stabilizzazione sul fronte degli scambi, il 2015 si sta delineando come un anno profondamente negativo per la domanda sia di utilizzo diretto che per quella di investimento. Anche la domanda estera, che era stata particolarmente vivace negli ultimi anni, non si sta dimostrando molto attiva.
I prezzi di vendita sembrano essersi stabilizzati con le punte toccate da Bardonecchia e Sestriere oltre i 5.000 euro al metro quadro, mentre a Sauze e Oulx i valori variano fra i 3.500 ed i 4.000 euro al metro.
TRENTINO ALTO ADIGE
Il mercato delle seconde case in Trentino ed in Alto Adige sembra risentire in maniera meno profonda della crisi di domanda che ha colpito le altre grandi località montane del nostro Paese.
Oltre alle località più classiche come Madonna di Campiglio, l’offerta si è ampliata ed è migliorata notevolmente in località come Andalo e Pinzolo, che si sono andate ad aggiungere ad altre località già ampiamente collaudate come Moena, Canazei e tutta la Val di Fassa.
In generale, i prezzi di vendita non danno segni di movimento rispetto alla fine del 2014, abbiamo rilevato solo delle piccolissime differenze nell’ordine dei 2 punti percentuali.
Fra le località che hanno registrato una lievissima flessione si rilevano Canazei e Folgaria, ma si tratta fondamentalmente di aggiustamenti su valori di vendita di abitazioni che necessitavano di importanti lavori di ristrutturazione. Per le altre località i prezzi sono rimasti stabili o addirittura in crescita di poco più di un punto percentuale come nel caso di Madonna di Campiglio che durante l’inverno ha fatto registrare una crescita della domanda, sia in acquisto che in locazione, risvegliando un mercato che pareva essere in crisi.
Mediamente i valori di vendita delle top località del Trentino non scendono sotto i 5.000 euro al metro quadrato, prezzi che si possono giustificare con l’ottimo servizio fornito in termini di infrastrutture, collegamenti, piste da sci e da sci di fondo, nonché per la buona qualità dei materiali e la cura con cui vengono ristrutturate o costruite ex novo le abitazioni in loco.
La buona domanda di abitazioni non soffre quindi dell’ottima offerta della ricezione alberghiera che, come noto, qui raggiunge livelli di eccellenza grazie ai molteplici servizi offerti. Nonostante ciò oltre il 44,0% dei turisti italiani che arrivano nell’area affitta una abitazione per la stagione invernale o per quella estiva che, come accennato in precedenza, sta diventando sempre più importante nell’economia locale; una conferma arriva dai canoni di locazione richiesti fra luglio e agosto, sempre più vicini ai livelli invernali.
LOMBARDIA
Il mercato della seconda casa in montagna della Lombardia è un mercato che si caratterizza in particolare per la domanda di carattere (quasi) esclusivamente regionale.
Ponte di Legno, Madesimo e Bormio rimangono le località più gettonate con prezzi di vendita oggi in discesa per le abitazioni più vecchie e stabili per quelle di maggior qualità.
Interessante rilevare l’escalation di Madesimo che è ormai divenuta la località “top” della Regione con prezzi di vendita che hanno raggiunto in alcuni casi anche i 7.000 euro al metro quadro, superando i “top price” di Bormio che si fermano intorno ai 5/6.000 euro al metro.
Una località che invece non ha essenzialmente sfruttato il momento di forte ripresa del mercato turistico degli anni passati è stata Ponte di legno, che rimane ben distanziata dai valori di Madesimo e Bormio (e anche di Livigno) non toccando mai i 5.000 euro al metro quadro.
Restando nella Provincia di Sondrio, un’altra località che non ha fatto mai registrare grossi balzi in avanti in relazione ai valori di vendita delle abitazioni destinate al mercato turistico è l’Aprica, che ha forse conosciuto il suo momento di maggior fulgore immobiliare nella prima metà degli anni Ottanta.
La domanda in acquisto in generale durante quest’anno non si è comunque particolarmente vivacizzata, solo nelle prime due località citate (Madesimo e Bormio) si può dire che si sono registrati i veri movimenti di domanda sia in campi acquisitivo ma soprattutto nel settore delle locazioni, per il resto, un mercato molto piatto.
