Si è svolto un incontro al Senato tra il senatore Vincenzo Gibiino presidente dell’Osservatorio parlamentare sull’Immobiliare e una delegazione di Assoimmobiliare, l’associazione dell’Industria Immobiliare presieduta da Aldo Mazzocco e diretta da Paolo Crisafi.

Tra le tematiche portate avanti dall’associazione anche in questo contesto ci si è soffermati sulle novità fiscali che interessano il comparto.

Il presidente dell'Osservatorio Parlamentare Gibiino si è soffermato "sull'importanza di alimentare sempre più i confronti qualitativi all'interno dell'organismo che vede la presenza di nuove prestigiose realtà quali Assoimmobiliare, Ance e Federalberghi. Su tale scia stiamo costruendo le basi per una politica di misure organiche e non provvedimenti spot basati sull'emergenza. Interessante e da condividere anche con gli altri partecipanti gli approfondimenti sulla fiscalità immobiliare e le proposte avanzate da Assoimmobiliare".

L'esperto fiscale e presidente del collegio dei revisori di Assoimmobiliare Roberto Munno ha esposto le principali recenti disposizioni in materia di fiscalità immobiliare ”Sul piano fiscale le misure di maggior rilievo adottate dal legislatore con la Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2016) per il settore immobiliare riguardano:

1. il ripristino, a decorrere dall’anno 2016, dell’esenzione IMU per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina;

2. l’esenzione TASI per le unità immobiliari destinate ad abitazione principale del possessore, nonché dell’utilizzatore e del suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Rientrano nella nozione di abitazione principale tra le altre: i) le abitazioni delle cooperative a proprietà indivisa assegnate ai soci, nonché le abitazioni di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche se non hanno la residenza anagrafica; ii) i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;

3. la riduzione dell’aliquota TASI allo 0,1% per gli immobili merce. I comuni possono modificare detta aliquota, in aumento, sino allo 0,25% o, in diminuzione, fino all’azzeramento;

4. la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie catastali D ed E tramite stima diretta senza tener conto dei macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo (c.d. “imbullonati”);

5. la riduzione dell’IMU e della TASI pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla L. 431/1998;

6. la possibilità di usufruire dell’imposta di registro con aliquota agevolata al 2%, prevista per l’acquisto dell’abitazione principale, anche per chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell’atto;

7. la detrazione IRPEF del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse;

8. l’introduzione, a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2016, di un’addizionale IRES di 3,5 punti percentuali per gli enti creditizi e finanziari, nonché per la Banca d’Italia. A fronte dell’introduzione della predetta addizionale saranno integralmente deducibili dall’IRES e dall’IRAP gli interessi passivi;

9. la proroga sino al 31 dicembre 2016 delle detrazioni IRPEF per interventi di riqualificazione energetica (65%) e per le ristrutturazioni degli edifici (50%);

10. a decorrere dal 1° gennaio 2017, con effetto per i periodi d’imposta successivi a quello in corso al 31 dicembre 2016, la riduzione dell’aliquota IRES dal 27,5 al 24%;

11. l’introduzione di una nuova disciplina fiscale di favore per incentivare l’utilizzo del contratto di leasing finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale. Le modifiche - che si sostanziano nella detrazione IRPEF del 19% sui canoni e prezzo di riscatto, nonché nell’applicazione dell’imposta di registro in misura pari all’1,5% sull’acquisto della prima casa - sono tese a ridurre la minore convenienza del leasing rispetto al mutuo ipotecario".

Ha chiuso i lavori il direttore generale di Assoimmobiliare Paolo Crisafi. ”Notevoli sono gli sforzi degli esperti sia del mondo associativo sia a livello istituzionale per rimettere in moto il mercato immobiliare e quindi l’economia. Più in generale, l’associazione ritiene indispensabile proporre ulteriori misure sistemiche di ottimizzazione fiscale ai fini del rilancio del Real Estate italiano, le cui principali in via programmatoria e in estrema sintesi sono:

(i) Imposta di registro. Ripristinare il regime agevolato delle imposte di registro, ipotecaria e catastale quando la parte contraente (cedente o cessionario) sia costituita da fondi immobiliari, intervenendo sul comma quarto dell’articolo 10 del D. Lgs. 23/2011.

(ii) Esenzione proventi distribuiti agli EEPP. Al fine di favorire la dismissione degli immobili di pertinenza delle pubbliche amministrazioni è opportuno rendere esenti i proventi distribuiti dai fondi immobiliari a quest’ultime in quanto rientranti nell’elenco dei soggetti inseriti nel conto economico consolidato individuati dall’ISTAT ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009, n. 196.

(iii) Esenzione proventi distribuiti alle imprese di assicurazione. Non applicare le ritenute sui proventi distribuiti dalla SGR di fondi immobiliari alle imprese di assicurazione che hanno acquistato le quote per imputarle a copertura delle riserve dei contratti di assicurazione sulla vita. Vale la pena rilevare che ai sensi dell’articolo 26-quinquies, comma 5-bis, del D.P.R. n. 600/1973, come modificato dall’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2014, n. 66, a decorrere dal 24 aprile 2014, la ritenuta sui proventi derivanti dalla partecipazione a OICR, diversi da quelli immobiliari, non si applica qualora le quote siano poste dalle imprese di assicurazione a copertura delle riserve matematiche dei rami vita.

(iiii) Esenzioni per i Fondi SH e per i Fondi per la valorizzazione e dismissione. Consentire ai fondi comuni di investimento che investono in beni immobili a prevalente utilizzo sociale (es. social housing) e ai fondi istituiti per la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (es. articolo 33 del D.L. n. 98/2011) di accedere al regime fiscale di favore disciplinato dagli articolo 6, 7 e 8 del decreto legge n. 351/2001 a prescindere da ogni valutazione sul tipo di investitore (istituzionale, ovvero non istituzionale) e sulla percentuale di partecipazione indicate nell’articolo 32 D.L. n. 78/2010 contenente la riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi.

(v) SIIQ quale Investitore istituzionale e revisione del timing per la quotazione. Sempre al fine di rilanciare il settore immobiliare, tra gli investitori istituzionali elencati nel comma 3 del citato articolo 32 D.L. n. 78/2010 sarebbe opportuno introdurre le SIIQ oggetto queste ultime di una profonda modifica civilistica e fiscale ai sensi e per gli effetti dell’articolo 20 del decreto legge n. 133/2014. Del pari, occorre rivedere il termine previsto dall’art. 1, comma 119-bis, della Legge 296/2006, innovato dal citato decreto (cd. “Sblocca-Italia”), statuente, in linea di principio, che i requisiti partecipativi di cui al comma 119 (tra cui il listing) devono essere verificati entro il primo periodo di imposta per cui è stato richiesto l’accesso al regime speciale. Tale lasso temporale non consente, di fatto, alla società che ha esercitato l’opzione per il regime SIIQ di sfruttare le finestre di quotazione.

(vi) Riduzione della stretta fiscale sugli Investitori non istituzionali. Inoltre, allo scopo di ridurre la stretta fiscale sugli investitori diversi da quelli istituzionali sarebbe opportuno che la percentuale massima di partecipazione al fondo – oltre la quale scatta la tassazione per trasparenza – passi dal 5 per cento al 20 per cento. La tassazione per trasparenza non dovrebbe trovare applicazione, in ogni caso, qualora il fondo sia partecipato per oltre il 50 per cento da investitori istituzionali, ovvero nella misura in cui il fondo sia orientato all’investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, oppure istituito per la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico.

(vii) Potere di iniziativa alle SGR per la valorizzazione degli immobili pubblici. Sarebbe opportuno riconoscere alle SGR che gestiscono fondi di investimento immobiliare il potere di iniziativa in relazione ad operazioni di valorizzazione di immobili pubblici inutilizzati.

E’ pacifico che si tratti di misure fiscali incentivanti per la crescita del settore immobiliare”.