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L'anello mancante

di Luigi dell’Olio, Monitorimmobiliare 13 Gennaio 2018

Manca un ultimo tassello perché il mercato immobiliare possa essere considerato di nuovo in crescita. Nei giorni scorsi l’Istat ha diffuso i dati relativi ai prezzi delle case nel terzo trimestre 2017, certificando il permanere del segno meno. Secondo le stime preliminari dell’ufficio nazionale di statistica, il confronto con il secondo trimestre indica un calo nell’ordine dello 0,5%, mentre il confronto a un anno è negativo nella misura dello 0,8%. Non si tratta certo di un crollo, ma va ad aggiungersi alla contrazione registrata già dal 2010 in avanti.

 

Pesa l’esistente

I numeri d’insieme non consentono però di cogliere le diverse sfaccettature del mercato. In particolare, la flessione tendenziale dell'indice è dovuto esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, la cui diminuzione su base annua si accentua (-1,3%, da -0,5% del trimestre precedente) e torna prossima a quella registrata nel primo trimestre 2016 (era -1,2%). Accelera invece la crescita dei prezzi delle abitazioni nuove (+0,6%, da +0,3%). Anche su base congiunturale la diminuzione è dovuta unicamente al calo dei prezzi degli edifici esistenti (-0,7%) mentre i secondi registrano un aumento dello 0,3%.

Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell'Istat, nel terzo trimestre 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,2% (-2% le abitazioni nuove, -20,5% le esistenti).

 

Salgono gli scambi

Continuano al contrario a salire gli scambi. Infatti, in base ai dati rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre 2017 il numero delle compravendite aumenta dell’1,5% rispetto allo stesso trimestre del 2016, registrando così il tasso di crescita tendenziale più contenuto dal secondo trimestre 2015 e dopo il picco del secondo trimestre del 2016 quando fu pari a +23,2%.

Quanto all’intero 2017, per il momento siamo fermi alle stime: Nomisma ha previsto un progresso degli scambi nell’ordine del 5%, a quota 545mila, il che andrebbe a consolidare dunque una crescita emersa in maniera evidente nel 2016 (+16% rispetto al 2015).

 

In ripresa locazioni e investimenti

Quanto alle locazioni, Nomisma rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati; il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).

L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita, salvo per l’ambito della locazione residenziale, dove il quadro appare più stabile e Nomisma non esclude possibili cali nel prossimo semestre.

Resta in salute anche il comparto degli investimenti, che secondo le rilevazioni di Cbre nel terzo trimestre ha sviluppato affari per 1,4 miliardi di euro, con gli stranieri in maggioranza (54% degli scambi). La spinta maggiore arriva dalla logistica: con l’aumentare della fiducia verso il sistema paese si abbassa il rischio di investimento e di conseguenza i rendimenti vanno verso la stabilità anche nell’immobiliare logistico, sottolinea l’Osservatorio di settore costituito presso il Politecnico di Milano.

La sensazione è che questi segnali andranno a consolidarsi nell’anno in corso alla luce della revisione delle stime macro realizzata nelle ultime settimane. A meno di soprese, il 2018 dovrebbe infatti segnare un progresso del Pil in linea o poco sotto quanto fatto segnare lo scorso anno (+1,5%). Se vi sarà anche una risalita dell’inflazione, è probabile che l’orizzonte volga davvero al bello.

 


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