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Inversione di rotta sul residenziale delle grandi città

di Cristina Giua 9 Luglio 2014

La strada della ripresa si conferma lunga e tortuosa”.

E se le grandi (Milano e in parte Roma) provano a tirare la volata, le altre fanno più fatica. 

A dare il polso della situazione sui primi tre mesi dell'anno è l'
Osservatorio sul mercato immobiliare Nomisma su 13 grandi città italiane.

Nella partita Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Ma facciamo un passo indietro: “A consuntivo dell’anno 2013 – si legge nel dossier - le compravendite immobiliari nelle 13 grandi città si sono ulteriormente ridotte, seppure con un’intensità in progressiva attenuazione.

La congiuntura negativa del settore ha prodotto un ridimensionamento significativo del mercato, con quantità dimezzate nel segmento abitativo e cali nell’ordine del 56,5% e del 63,5%, rispettivamente, in quello commerciale e terziario (var.% 2013/2006)”.


I primi tre mesi del 2014 vanno tuttavia iscritti a bilancio, se non per un’inversione di tendenza netta e consolidata (ancora troppo presto per dirlo), almeno con un rimbalzo che apre le porti a scenari meno cupi: “l’aumento delle quantità compravendute – si legge sempe nelle pagine del report - è risultato del 7,4% nel segmento abitativo e del 14,9% in quello commerciale, a fronte della perdurante debolezza del segmento direzionale, testimoniata dall’ulteriore riduzione delle attività (-2,6%). 


A livello nazionale, il balzo in avanti delle compravendite residenziali nel primo trimestre del 2014 si è attestato nell’ordine del 4,1% tendenziale, ponendo fine a otto anni di marcata flessione”.

Uno dei punti chiave sono le banche e il loro ritorno in pista sul fronte dei mutui (per ora più annunciato che reale, ma da cui ci si aspetta la svolta decisiva).

“Sul fronte creditizio non vi sono dubbi sul superamento degli eccessi restrittivi che hanno caratterizzato la fase più acuta della crisi – rassicura l'analisi dell'istituto bolognese - ma pare altrettanto evidente che il ritorno alla normalità allocativa sia un processo appena avviato e, per il momento, limitato al sostegno delle famiglie. 


Una correzione più marcata dei prezzi, stimabile nell’ordine di un ulteriore 10% sulla base di un’analisi delle condizioni del mercato creditizio pre e post crisi, consentirebbe di attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi.

È, tuttavia, alle erogazioni che occorre fare riferimento per garantire un irrobustimento delle dinamiche moderatamente espansive”.


L'altro elemento per capire a che punto è la notte è il fattore “margine di trattativa”, ovvero lo sconto medio praticato dal venditore all'acquirente rispetto al prezzo di partenza (che sono poi le cifre che emergono negli annunci vendesi riportati dai portali online o dalle vetrine delle agnezie immobiliari). “Il livello raggiunto dall'indicatore è elevato – scrive Nomisma - ma tutto sommato stabile per il terzo semestre consecutivo.

All’interno del mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa, lo sconto medio praticato ha superato il 17%”.


Una riflessione va fatta anche sul fronte degli affitti, dove “i canoni hanno fatto segnare tendenze analoghe, ma essendo la locazione uno 'sbocco' in caso di impossibilità di accesso alla proprietà, si è registrato nell’ultimo anno un significativo rallentamento della flessione sul segmento residenziale, mentre sul versante degli immobili strumentali alle attività produttive, il calo è proseguito con intensità analoghe a quelle dei precedenti due anni.

Nel complesso, il mercato delle locazioni residenziali ha manifestato nel 2014 una minore dispersione dei valori e un innalzamento del canone mediano”.

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