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Immobili, il vero investimento è la gestione integrata

Un mercato in rapida crescita

di Maurizio Cannone per Repubblica Monitorimmobiliare 8 Marzo 2015

 

Se si parla di immobili, molta attenzione si presta al prezzo, alla location, alle prospettive di rivalutazione. Poca attenzione si rivolge invece, dopo l’acquisto, alla gestione dell’immobile nel tempo e all’insieme dei processi che possano migliorare la qualità della vita degli utenti, intesi come inquilini o cittadini di un’area urbana. Il complesso delle operazioni di manutenzione ordinaria programmata, l’ottimizzazione dei servizi utilizzati, la valorizzazione tramite migliorie sono quasi sempre ignorate. Eppure un’attenta gestione consente importanti risparmi, per esempio sulle spese condominiali se si parla di piccole proprietà, e rivalutazione del valore dei patrimoni immobiliari, fondamentale per tutti ma soprattutto per gli investitori professionali.

 

La gestione integrata di queste attività si definisce tecnicamente facility management, un mercato in crescita dell’1,25% l’anno e che avrà necessità di altri 5.000 manager  specialisti nel breve periodo per le aziende del settore. “Il risparmio sulle spese di gestione arriva fino al 20% l’anno, mentre la rivalutazione dell’immobile arriva anche al 10% - spiega l’avvocato Alfredo Romeo, a capo del Gruppo Romeo e neopresidente di Ifma-Italia, International facility management association. Basti pensare ai servizi di portineria, di pulizia, alle utenze. Se acquistati da un unico soggetto è possibile offrire il miglior servizio beneficiando delle economie di scala. Lo stesso per le opere di manutenzione ordinaria, che evitano il ricorso a quelle straordinarie, ben più costose. Allargando la visione, si passa all’intero territorio circostante: illuminazione, viabilità, fognature. Tutti servizi indispensabili che incidono sulla qualità della vita e quindi anche sul valore degli immobili. E’ allora indispensabile che la gestione sia affidata a operatori specializzati”.

 

Sulla linea del presidente di Ifma si muovono anche gli operatori più importanti del comparto, come Gabetti che è entrato nel settore con il prodotto Condominio, in cui le agenzie immobiliari offrono la gestione degli edifici centralizzando l’organizzazione dei servizi. “I conti sono presto fatti – spiega Roberto Busso, amministratore delegato di Gabetti Property Solution. Il valore degli immobili detenuti dai fondi immobiliari è oggi di circa 55 mld di euro, il valore delle attività di property e facility vale 5 mld l’anno. Complessivamente, Il valore delle ristrutturazioni sul patrimonio privato esistente è di 40 mld l’anno (tracciato ufficialmente perché sono state richieste detrazioni fiscali). Questo è il mercato del futuro. Non più costruzioni nuove ma ristrutturazioni e gestione dell’esistente. Gli agenti ora non intermediano soltanto ma forniscono strumenti per effettuare le attività. Ed è vantaggioso per tutti perché i proprietari sono contenti di pagare il servizio visto che il valore dell’immobile aumenta e calano i costi di gestione. Per esempio, un condominio ristrutturato e reso efficiente anche dal punto di vista energetico in 7 anni consente di recuperare per intero l’investimento e rivaluta l’immobile del 20%. E’ la conferma che l’amministratore di condominio deve diventare il manager dell’immobile, che gestisce davvero lo stabile come fosse un’azienda”.

 

Se dal micro si passa al macro il concetto resta lo stesso. “Il  mercato dei servizi ai grandi patrimoni immobiliari è in forte espansione - spiega Luciano Manfredi, consigliere delegato di Beni Stabili Property Service. Dalla progettazione alla gestione amministrativa fino ai grossi interventi di riqualificazione è forte la richiesta di attività che facciano crescere il valore degli immobili. La crisi ha infatti messo i servizi al centro dell’attenzione. Prima il gain era dato dalla compravendita e quindi non era interessante effettuare altri interventi. Oggi la proprietà ha interesse a valorizzare gli immobili in portafoglio perché apre alle locazioni, un mercato liquido ed efficiente. E se è efficiente l’immobile può spuntare un canone maggiore. La centralità dei servizi continuerà anche dopo la crisi, perché ora si comprende che il valore è dato dalla gestione. Rispetto al passato la leva finanziaria sarà inferiore e l’inflazione bassa, quindi il valore del patrimonio crescerà solo col miglioramento delle strutture. In Italia, secondo uno studio Cresme, il 75% degli immobili si trova nelle classi energetiche meno performanti: E, F e G. A Milano 1,5 mln di metri quadrati sono sfitti, condizione dovuta sicuramente alla crisi ma anche all’inadeguatezza dello stock a soddisfare la richiesta. Infatti gli immobili efficienti sono sempre  preferiti, anche se più costosi. L’immobile ora si ripensa perché la concorrenza è molto forte: gli immobili obsoleti non troveranno più mercato”. 

 

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