Doccia non gelata, ma senz'altro fredda, per chi si aspettava una ripresa del mercato residenziale italiano con un passo molto più deciso e rapido rispetto a quello che è realmente accaduto nel corso dei primi sei mesi dell'anno.
A dare il polso della situazione è l'Osservatorio Immobiliare 2015 di Nomisma condotto su 13 grandi città (nell'elenco mercato “pesanti” come quelli di Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
Due le considerazioni da cui parte l'analisi dell'istituto di ricerca bolognese, curato per la parte immobiliare dal direttore generale Luca Dondi: il miglioramento del clima di fiducia complessivo sull'economia italiana fa fatica a tradursi in una dinamica espansiva delle compravendite e questo si traduce in un freno sia della domanda che dell'offerta.
La prospettiva di crescita economica ha favorito l’impennata delle intenzioni di acquisto delle famiglie, ma sull'altro piatto della bilancia va pesata la fragilità di una parte rilevante delle stesse famiglie italiane e il conseguente bisogno di supporto del sistema bancario (mutui in primis, da cui arrivano segnali discordanti sulla ripresa dell'erogato).
L’atteso irrobustimento del mercato immobiliare nel corso del primo semestre dell’anno non si è quindi verificato: le performance del settore somigliano più a un rimbalzo ciclico, piuttosto che a una reale ripresa.
La domanda immobiliare nel suo complesso presenta poi dinamiche diverse, a seconda se ci si riferisce al comparto residenziale o a quello direzionale e commerciale.
Mentre la richiesta di acquisto di abitazioni è prevalentemente stabile, prevale ancora un giudizio negativo per uffici e negozi.
All’aumento del numero delle compravendite di abitazioni, che nel corso del 2014 ha interessato l’intero territorio nazionale (+3,5%), pur a più velocità, hanno contribuito le banche, grazie ad una maggior propensione al credito.
Il progressivo allentamento dei criteri di selettività non ha impedito l'esclusione dal mercato del credito di una parte di domanda potenziale di acquisto.
Dall’osservatorio di Nomisma emerge come nel primo semestre 2015 nelle 13 grandi città esaminate, il 28% della domanda non ha ottenuto il mutuo richiesto (i valori oscillano dal 37% di Catania al 13% di Venezia città) e ha rinunciato così all’acquisto.
I tempi medi per chiudere l’acquisto o l’affitto della casa, dopo il leggero calo dello scorso anno, sono rimasti in media pressoché invariati (8,1 mesi per la vendita di abitazioni, 10,4 per gli uffici, 9,7 per i negozi – 3,9 mesi per l’affitto di un’abitazione, 6,8 per gli uffici e 6,3 per i negozi).
Sul versante prezzi prosegue la discesa partita ormai nel lontano 2008.
Nel primo semestre 2015 la variazione semestrale dei prezzi per le 13 città monitorate si attesta in media al -1% per le abitazioni nuove, -1,4% per le abitazioni usate, -1,8% per gli uffici e -1,2% per i negozi.
La variazione negativa dei prezzi, sempre nei 13 mercati urbani monitorati, registrata rispetto ai livelli massimi del 2008, è valutabile per l’insieme delle tipologie analizzate (residenziale, box e garage, direzionale e commerciale) nell’ordine del 20,9% in termini nominali e del 27,6% in termini reali (ovvero depurando i dati dall’inflazione).
Per le abitazioni, gli sconti praticati in sede di negoziazione finale rispetto ai prezzi inizialmente richiesti hanno raggiunto il picco nel 2013, per poi ridursi leggermente e attestandosi oggi nell’ordine del 16%.
La crisi che ha investito il mercato si è tradotta in un aumento dello sconto di circa 5 punti percentuali dal 2011 ad oggi.
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