Emanuela Da Rin, leader del team di real estate dello studio legale BonelliErede, ha raccontato a Review i progressi normativi e di mercato nel segmento dei finanziamenti esterni al circuito bancario.
Avvocato, cosa sta accadendo nel mercato dei finanziamenti non bancari?
“Partiamo con il dire che l’esercizio dell’attività finanziaria nei confronti del pubblico è riservato a banche e intermediari finanziari.
Oggi il mercato è dominato dagli istituti di credito sia per quel che concerne il real estate, che negli altri ambiti. Ma il legislatore nazionale, anche alla luce di altre esperienze europee, negli ultimi tempi ha introdotto una serie di innovazioni in merito”.
Quali?
“Normative per favorire l’accesso ai prestiti anche presso operatori non bancari. Questi ultimi intervengono comunque solo in alcune operazioni, come finanziamento di acquisizioni, ristrutturazioni e così via. Il discorso vale anche per finanziare l’acquisto di un progetto immobiliare oggetto di ristrutturazione o caratterizzato da livelli di leva che le banche tendenzialmente non accettano. Vediamo movimenti anche da parte delle assicurazioni, che ora possono fare direct lending, anche se le compagnie italiane sono in ritardo su questo fronte. Mentre quelle europee non possono fare lending diretto in Italia”.
Quindi di tratta di norme che consentono a nuovi soggetti di entrare nel mercato dei finanziamenti?
“Esatto. I grandi tronconi delle modifiche hanno riguardato i prestiti obbligazionari, anche superando i limiti previsti dal Codice civile, ma con una serie di limitazioni.
Così in Italia è stata introdotta una figura simile a quella del security trustee inglese.
Le altre modifiche hanno riguardato due principali strutture, le cartolarizzazioni e i fondi di credito. Le prime, oltre a comprare credito come hanno sempre fatto, oggi possono anche erogare prestiti in favore di soggetti diversi dalle persone fisiche e dalle micro-imprese, ma devono farsi accompagnare da una banca o intermediario finanziario, che seleziona il prenditore e trattiene un significativo interesse economico dell’operazione. Almeno fino al 5% dell’operazione.
In più i titoli possono essere sottoscritti solo da investitori qualificati perché non sono prodotti adatti al retail”.
Perché devono essere coinvolte le banche?
“Questa previsione normativa rende il processo più complesso da montare”.
E i fondi di credito ai quali faceva cenno?
“Finalmente, dopo tanto parlare, nel 2016 sono stati introdotti due articoli nel Testo unico della finanza. Così i Fia italiani possono fare loans sul territorio italiano. I prenditori non devono essere privati, ma privati o fondi. Deve trattarsi di fondi chiusi e che rispettino limiti di concentrazione del rischio. Adesso è stata estesa anche ai fondi Ue la possibilità di fare prestiti in Italia, ma si attende la normativa secondaria da parte di Bankitalia. Si tratta di nuovi player che aiuteranno a far crescere il settore”.
Ci può illustrare qualche operazione seguita nel settore?
“Abbiamo lavorato a due operazioni di cartolarizzazione in ambito bancario. L’istituto, una volta effettuato il finanziamento, lo ha impacchettato e ceduto a un veicolo di cartolarizzazione, che ha venduto i titoli a soggetti non bancari. Un mercato in ripresa dopo qualche anno di sofferenza. Abbiamo assistito anche un prestito obbligazionario senza coinvolgimento di banche per finanziare un progetto di sviluppo di un asset immobiliare”.
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