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27 Luglio 2016

Brexit: gli effetti sul real estate. Un'Europa a tre velocità (Report)

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Nella fase ormai "post-Brexit" gli investitori a livello globale stanno aggiornando le loro valutazioni dei rischi e delle opportunità offerte dal mercato. Le conseguenze del voto sul piano economico devono ancora farsi sentire, e le implicazioni che emergeranno dalle negoziazioni prolungate tra UK e l'Unione Europea devono ancora essere definite e comprese. Tutto ciò si rifletterà indubbiamente sulle scelte degli investitori, anche se asset immobiliari di qualità in grado di generare reddito, in situazioni stabili, dovrebbero mantenere la loro attrattiva, considerando i tassi d’interesse a livello globale e le turbolenze dei mercati finanziari.

La maggior parte delle previsioni sono state riviste al ribasso per quel che riguarda la Gran Bretagna e, in misura minore, anche la crescita del PIL dell’Eurozona per il 2017: questo avrà effetti negativi sulla crescita degli affitti in UK e potrebbe rallentare la ripresa del mercato degli affitti anche in alcuni mercati non-UK. Un generale rallentamento della crescita nel medio termine è un altro effetto probabile.

Il mercato degli investimenti aveva già subito rallentamenti in tutti i settori e in tutti i Paesi prima della Brexit. È probabile  si registri un’attività limitata anche nella seconda metà dell’anno, con gli investitori in attesa di vedere come reagiranno i mercati finanziari e, cosa più importante, quale sarà la portata delle ripercussioni sull’economia reale. La correzione delle valutazioni sulla Gran Bretagna è tuttavia difficile che si ripercuota in  tutta Europa.

I volumi degli investimenti nel real estate sono aumentati nel secondo trimestre 2016, anche se questo incremento è più dovuto al brusco calo registrato nel primo trimestre. Anno su anno di fatto si è  registrata una diminuzione dei volumi per due trimestri consecutivi, il che fa pensare che il 2015 abbia rappresentato un picco. Nonostante il contesto economico complesso, i rendimenti degli asset immobiliari prime si mantengono stabili o soffrono una pressione al ribasso nella UE a 27 comunque inferiore a quella sui rendimenti dei bond governativi. L’attenzione in questo momento dovrebbe focalizzarsi  sulle previsioni per il mercato delle locazioni, che prima della Brexit stava attraversando una fase di ripresa. Gli effetti sui locatari saranno diversi a seconda delle zone e dei settori, ma lo scenario più probabile è quello di una crescita marginale più lenta.

Da questo quadro sta emergendo un’Europa a tre velocità:

-I mercati europei core (Germania, Francia, Svezia e Austria) continueranno il processo di ripresa, probabilmente a un ritmo più rallentato. Parigi, Francoforte, Dublino, il Lussemburgo, Stoccolma e Berlino sono stati indicati come destinazioni di possibili trasferimenti di sedi aziendali a seguito della Brexit e potrebbero beneficiarne nel medio e lungo termine. Per ora, tuttavia, i locatari stanno adottando un approccio di cauta osservazione, rimandando le decisioni più importanti relative al Regno Unito a quando le incertezze sull'evoluzione del quadro normativo saranno in parte dissipate. 

-La seconda velocità è rappresentata dai mercati in ripresa nel Sud Europa – Spagna, Portogallo e Italia – che sono a un punto del ciclo in cui la crescita reale degli affitti sta cominciando a prendere piede. Il rischio maggiore in questo momento è rappresentato dal sistema bancario italiano.

-La terza velocità è il mercato UK, con un outlook economico cupo per il breve periodo. I volumi delle acquisizioni e degli investimenti, come mostrano i dati della prima metà del 2016, stanno rallentando e si manterranno limitati fintanto che si svolgeranno le negoziazioni con l’UE.

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