Dopo che le Opa lanciate su 4 fondi immobiliari italiani sono state ritenute dai relativi Cda “non congrue” Blado ritiene di dover esporre le proprie motivazioni con il testo di seguito.
Le opinioni di non congruità del prezzo offerto, espresse dalle 4 SGR nei comunicati dell’emittente (comunicati secondo articolo 103) in base alle fairness opinions redatte da esperti indipendenti, sono da considerarsi poco rilevanti per i quotisti al fine della valutazione dei corrispettivi offerti, dato che queste sono sì state redatte da parti terze ma solo ed esclusivamente sulla base di dati e assunzioni forniti dalle SGR stesse, le quali assumono che:
1) Tutti gli immobili – senza eccezione alcuna – siano liquidati al NAV
2) La liquidazione sia completata entro e non oltre la prima data di scadenza disponibile del fondo, senza mai dover aver bisogno di proroghe previste dal periodo di grazia e/o estensioni straordinarie
-Per assurdo, se gli immobili non esistessero, le fairness opinion degli esperti indipendenti non lo rivelerebbero, poiché ad esempio:
-si basano necessariamente su una scelta di indicatori fatta dalle SGR;
-non contemplano una valutazione indipendente degli immobili, o un’analisi della fattibilità del piano di dismissione, anche in ragione della domanda di mercato.
Si deve invece sottolineare come – sulla base del Divend Discounted Model (DDM) riportato nei comunicati 103 – le stesse SGR indichino che il valore attuale (appunto “discounted”) della quota SIA SEMPRE INFERIORE o al massimo (nel caso di Dinamico) uguale AL NAV, cosa che conferma che il NAV è solo un valore teorico, che potrebbe essere realizzato idealmente solo se un compratore acquistasse tutto il portafoglio del fondo al valore indicato dalla SGR in un solo giorno.
Tipicamente invece, in caso di acquisto in blocco, il compratore chiede un forte sconto sul valore degli immobili
Un esempio eclatante è quello del caso del fondo "Olinda - Fondo Shops" la cui società di gestione del risparmio nel luglio 2014 ha annunciato una liquidazione dell'intero portafoglio immobiliare del fondo ad un valore che implicava uno sconto del 29% rispetto all'ultimo NAV comunicato al mercato a gennaio 2014 (sei mesi prima) e relativo a dicembre 2013
Se si andasse a fare delle ipotesi più realistiche sulla liquidazione –in termini di i) valori di realizzo degli immobili, ii) tempistiche di liquidazione, iii) tasso di sconto – si arriverebbe facilmente a valori in linea ai prezzi offerti da Blado, che sono sensibilmente a premio se confrontati con i prezzi di mercato rispetto al periodo prima dell’annuncio.
Il rischio che la liquidazione avvenga con tempi più lunghi e a valori inferiori al NAV è stato anche largamente evidenziato dalle SGR nei comunicati, dato che tutte affermano di non poter “garantire” al quotista la effettiva distribuzione del NAV o di un valore indicato nel DDM.
Si può dunque a buona ragione affermare che le SGR si siano assunte una grossa responsabilità nei confronti dei propri quotisti nel non chiedere all’esperto indipendente di incorporare questi rischi in maniera quantitativa nel DDM, ciò che avrebbe fornito ai quotisti una visione più realistica del valore possibilmente ottenibile a scadenza del fondo, in caso di non adesione.
Inoltre, il crollo dei mercati venerdì 24 giugno, in seguito alla decisione della Gran Bretagna di procedere all’uscita dall’Unione Europea (“Brexit”) fa sì che il prezzo offerto da Blado incorpori un premio ancora più significativo sui prezzi di borsa dei fondi
Se le offerte non dovessero avere successo, è probabile che i prezzi di borsa dei 4 fondi, oltre al prevedibile calo dovuto al venire meno del sostegno delle opa, possano anche accusare gli effetti dei forti cali legati alla Brexit (il FTSE MIB è infatti sceso di 13 punti percentuali in un solo giorno lo scorso venerdì 24/06, e di un ulteriore 4% lunedi 27/06), tornando a livelli pari se non inferiori a quelli precedenti il giorno dell’annuncio dell’offerta.
La Brexit è infatti un evento che segnerà il corso della storia e che potrebbe avere effetti molto negativi non solo sui mercati finanziari ma anche sull’economia reale e quindi sul mercato immobiliare.
Infine, va sottolineato come anche la contro opa lanciata da TPG su Mediolanum Real Estate, benchè a un premio leggermente più alto di quello offerto da Blado, sia comunque a sconto del 30% sul NAV indicato dalla SGR.
