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Aste: calano i nuovi immobili, ma pesa lo stock arretrato (video)

di Luigi Dell'Olio, Monitorimmobiliare 12 Agosto 2017

I segnali di ripresa che arrivano dall’economia riducono il numero di nuovi immobili avviati all’asta, anche se continua a pesare lo stock accumulato nei lunghi anni della crisi. È l’analisi che emerge dal lavoro di Ribes, società specializzata nella fornitura di servizi informativi in ambito creditizio che fa parte del gruppo Tecnoinvestimenti. Integrando strumenti di analisi e di valutazione, Ribes si rivolge principalmente al settore del credito, che si trova a fare i conti con la mole di non performing loans accumulati dallo scoppio della crisi in avanti, con tutto ciò che ne deriva sia in termini di risultati di bilancio, che di nuove erogazioni del credito.

Di mercato e delle strategie della società abbiamo parlato con la responsabile marketing Vania Ilenia Goglio.

 

Iniziamo dalla presentazione di Ribes: qual è l’ambito di attività dell’azienda?

Ribes parte di Tecnoinvestimenti, quotato in Borsa al segmento Star di Piazza Affari dal 2016, ed è la società che si occupa della credit information. È sul mercato da oltre 20 anni. Ha come riferimento il mercato bancario, al quale fornisce servizi che servono a valutare il merito creditizio dei soggetti che richiedono un finanziamento.

 

Come nasce l’interesse per le aste immobiliari?

Si tratta di un settore dal nostro punto di osservazione interessante. Dato che il core business societario riguarda la raccolta di informazioni relative a immobili, negli anni abbiamo iniziato a ragionare sul tema delle aste immobiliari.

Abbiamo iniziato a rilevare i dati delle aste per riuscire a valutare meglio gli immobili portati in esecuzione. Infatti, il ragionamento alla base è che più informazioni sono disponibili, tanto più accurata può essere la nostra analisi. Rileviamo un campione significativo delle aggiudicazioni per poter avere un quadro completo e tutti gli avvisi d’asta dei tribunali, dal 2013 in avanti, oltre a esaminare una serie di fonti, compresi articoli di giornali. Da qui la scelta di dar vita a un osservatorio che offre un quadro esauriente del mercato. Si tratta di una novità per il mercato. Ci siamo resi conto che le informazioni raccolte non sono utili esclusivamente per la nostra attività di business, ma per una più generale panoramica del mondo delle aste immobiliari.

 

Cosa è emerso dalla ricerca?

Il livello delle procedure è in calo dal 2014 (che ha registrato 68mila procedure) al 2016 (59mila). Però qui parliamo di nuove iniziative, mentre resta uno stock importante di 250mila situazioni pendenti e anche qualcosa in più. Al contrario, nel 2016 sono cresciute le aste, per cui – anche se parzialmente – si è ridotto lo stock. Quest’ultimo è un dato positivo in direzione di un ritorno del mercato su livelli normali.

 

Qual è il prezzo medio di aggiudicazione?

Un elemento interessante che emerge è che oggi la percentuale di realizzo su immobile venduto all’asta è del 40% contro un valore che superava il 50% nel 2013. Quindi per vendere, la tendenza è quella di svalutare l’immobile. Quanto alle tempistiche, un elemento fondamentale per definire il valore di realizzo, l’aggiudicazione avviene mediamente dopo 5 anni e mezzo. Il grosso, circa 4 anni, è legato alla parte formale, ai tempi burocratici, poi l’asta effettiva richiede all’incirca intorno a un anno e mezzo, necessario per svolgere 3,6 aste, vale a dire la media di mercato.

 

Quali riflessioni avete tratto da questo lavoro?

Il valore di realizzo in asta influenza la capacità di acquisto dei portafogli npl. Per questo stiamo aiutando alcuni servicer a fare migliori valutazioni di portafoglio anche in ottica di un maggiore recupero dell’immobile portato all’asta. Dall’analisi emerge che la carenza di informazioni non consente una valutazione affidabile. Mentre conoscere le caratteristiche dell’immobile, la sua ubicazione e altre informazioni aiutano a definire in maniera tendenzialmente oggettiva il valore del bene.

 

Come viene sintetizzato il valore del singolo immobile?

Grazie alla rilevazione che abbiamo effettuato di tutti i dati delle aste abbiamo elaborato un algoritmo, chiamato indice di realizzo dell’immobile, che oltre a basarsi sui dati oggettivi (come il tempo che intercorre tra l’avvio di una procedura e la sua aggiudicazione e il delta tra il valore di base d’asta e quello di aggiudicazione) abbiamo inserito i parametri relativi all’immobile (ad esempio se è un terreno, se è destinato a residenza e così via) e altri elementi come la collocazione geografica dell’immobile e tutto ciò che si trova intorno. Questo algoritmo ci consente di fornire al cliente già nella fase di valutazione qual è il valore che si può recuperare attraverso il ricorso all’asta. Questo consente di valutare al meglio sia il soggetto che si rivolge alla banca, sia la garanzia offerta come sottostante.



Questo articolo, con la videointervista, è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!

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